房地产市场降温明显,各房企年底“借新还旧”

发布时间： 2018-11-30 10:21:54

来源：爱房的小幺

分类：房产时评

政府的去杠杆已经深深影响到各大房企，据时代中国称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。

19日中国恒大称，其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据，利率为11%。值得我们关注的是，近期大量房企密集通过债市和票据市场融资过冬，融资利率持续上升，最高接近14%。11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。同日，合景泰富发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据。另外，华夏幸福、阳光城、华远地产等上市房企均在11月份公布再融资方案。统计显示，今年10月份，房企再融资方案已经明显增多，包括万科、碧桂园、阳光城、新城控股等都未落下。

从这个信号中我们可以发现，所有的房企的融资额都是通过美元来计算，当前形势下，境外融资要比境内融资更加容易，国内去杠杆、去库存的大方略下资金不可能往房地产市场涌入。其次，我们可以注意到融资的利率大多保持在10%以上，10%以上也就相当于我们民间所说的高利贷利率。银行的利率也就只有3%、4%，理财利率也不会超过5%。但是大部分房企依然接受这样一个利率，也就是说房企们目前仍然保持着较高的收益可以接受这个价格。

目前大部分房企都在考虑应收账款，过去政策形势较好时，大部分房企并不会考虑这个问题，融资很容易，只要保持较快的周转，将盖好的房子卖出去就可以迅速回笼资金。但现在融资越来越困难，而且成本非常高，开发商们开始关心卖掉的房子什么时候可以把钱收回来，这也就是前段时间万科高喊“活下去”的原因，早点将资金回笼，将应收账款填平。恒大在过去5年已经解决了应收账款的问题，恒大一直靠“永续债”推动自己快速发展，现在很多房企遇到的问题本质上就是3年前恒大遇到的问题，金钱模式改变，回笼现金和借钱的方式也将改变。

国家去杠杆的大方略已经初见成效，不断上涨的房价也得到抑制，如今开发商们融资更加困难，房价已经很难再上涨了，想买房的刚需人群再等等，短期内局部地区可能有小跌的趋势。