遵义市物业服务收费管理办法(征求意见稿)

遵义市发展和改革委员会关于公开征求

《遵义市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》意见的公告

为规范物业服务收费管理行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)、《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、《贵州省价格条例》、《贵州省物业管理条例》、《贵州省停车场管理办法》、《贵州省定价目录(2018年版)》、《贵州省机动车停放服务收费管理办法(试行)》(黔发改收费〔2018〕463号)等法律法规和有关规定，结合我市实际，拟定了《遵义市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》。现广泛征求社会各方面的意见和建议。

1.公示时间：2023年7月7日-8月7日;

2.发布方式：遵义市人民政府门户网站和遵义市发展和改革委员会部门网站;

3.反馈意见受理部门：遵义市发展和改革委员会;

4.联系电话：0851-28228249，28224997;

5.电子邮箱：zysfgwjgk@163.com;

感谢您的参与和支持!

遵义市发展和改革委员会

2023年7月7日

遵义市物业服务收费管理办法

(征求意见稿)

第一章 总则

第一条 为规范物业服务收费管理行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)、《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、《贵州省价格条例》、《贵州省物业管理条例》、《贵州省停车场管理办法》、《贵州省定价目录(2018年版)》、《贵州省机动车停放服务收费管理办法(试行)》(黔发改收费〔2018〕463号)等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本管理办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

本办法所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第四条 除保障性住房前期物业服务费外，住宅小区前期物业服务费和后期物业服务费实行市场调节价，具体收费标准按照物业服务合同约定的标准执行。

保障性住房前期物业服务费实行政府指导价，具体收费标准由市、县发展改革部门会同同级住房城乡建设部门制定。

第二章 住宅小区前期物业服务收费

第五条 建设单位应当在《临时管理规约》中明确前期物业服务收费具体规定，并在房屋销售前报物业所在地县级住房城乡建设部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，备案部门应对备案内容进行认真审核，发现不公开、不透明的收费约定事项要予以纠正。

第六条 住宅小区前期物业服务实行分等级(星级)收费。物业服务等级由住房城乡建设部门核定，各等级的服务内容及服务标准原则上按照《遵义市普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》规定的星级标准执行。保障性住房以外住宅小区各等级对应收费标准参照发展改革部门成本监审(调查)的物业服务平均成本，由建设单位与其选聘的物业服务企业协商约定。

第七条 建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，签订前期物业服务合同，并在15日内向物业所在地县级住房城乡建设部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。

第八条 保障性住房交付前，物业服务主体应向当地发展改革部门申请核定住宅小区前期物业服务收费标准，并提交以下资料：

(一)关于核定保障性住房小区前期物业服务收费标准的请示;

(二)遵义市住宅小区前期物业服务基础信息报送表;

(三)物业服务主体营业执照、法人代表身份证、前期物业服务中标合同;

(四)项目修建性详细规划图纸;

(五)小区前期物业承接查验备案表。

第九条 市、县发展改革部门综合考量物业服务主体的服务内容、服务标准以及所服务小区的规模、环境、设施设备标准、业主承受能力、周边小区物业服务收费标准等因素，根据定价权限核定、批复保障性住房小区前期物业服务收费标准。

物业服务主体应按照发展改革部门批复的保障性住房小区前期物业服务收费标准向业主收取物业服务费。

第十条 前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费用，由建设单位全额承担;物业交付之日后的物业服务费，由业主承担。

达到交付条件且因业主自身原因逾期未办理房屋交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付收房手续之日起由业主承担。建设单位将未达到交付条件的房屋交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费。

第十一条 物业服务费按照不动产证登记的建筑面积为计价单位收取，未取得不动产权属证书的按照《商品房买卖合同》约定的建筑面积计价收费，房屋不动产权属证书取得后，若有面积误差，按照多退少补的原则进行处理，计费方式可按月、季、年收取。

第十二条 达到交付条件的房屋交付后，空置期间物业服务费原则上不超过物业服务收费标准的一定比例确定。(一定比例还需进一步商榷，定下来后填进去)

第十三条 分期开发建设的住宅小区，后期开发的同类型房屋的物业服务收费标准，原则上不超过前期同类型房屋的物业服务收费标准。分期开发建设的住宅小区房屋交付前按分期区域实施物业交付承接查验。

第三章 住宅小区后期物业服务收费

第十四条 符合下列条件之一，街道办事处或乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%的;

(二)交付的房屋套数达到总套数50%的;

(三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;

(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

第十五条 业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务主体签订物业服务合同。物业服务主体在15日内向物业所在地县级住房城乡建设部门备案。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅小区专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务主体的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。住宅小区也可实行业主自我管理。

第十六条 达到召开业主大会条件，但尚未召开首次业主大会的住宅小区，住宅小区物业服务收费标准可继续沿用前期物业服务收费标准。

第十七条 鼓励各地因地制宜创新物业服务管理，通过政府引导、市场运作、社会参与、多元共治模式，在老旧小区、还建小区推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的物业服务管理，更好满足居民基本物业服务需求。

第四章 车位(库)收费和管理

第十八条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车位(库)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，建设单位应将车位(库)租售方案纳入《临时管理规约》中向物业所在地县级住房城乡建设部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，明确车位(库)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等。

商品房预售时，建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车位(库)租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得只售不租或与商品房捆绑租售等，不得只长租不短租，租赁时间以月、季、年为单位。

第十九条 物业管理区域内的停车租赁收费管理(含车位服务费)。

(一)建设单位租售方案有效期以后需要调整车位(库)租售价格的，需由所有权人、小区业主、物业服务企业和车位(库)使用人共同协商确定，协商如不能达成一致意见的，由调价主张方向小区所在地人民调解委员会申请调解，经调解达成的调解协议可向人民法院申请司法确认。

(二)物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用及收费等具体事项由业主大会决定，未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在本小区公示后执行。建设单位、物业服务主体不得销售或者变相销售。

(三)物业管理区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的车位(库)，除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位(库)外，不得出售给业主以外的其他人。业主购买车位(库)后只需要交纳车位服务费，业主租赁车位须交纳停车租赁费。车位(库)在优先满足业主需要后可对外出租，每次租赁期限不得超过6个月。

(四)车位服务费实行市场调节价管理，收费标准按照补偿卫生保洁费、水电费、维修费、监控设备运行费等成本由业主委员会与物业服务主体参照发展改革部门调查的车位服务费平均成本协商约定后公示执行。

(五)物业管理区域内利用地下人防设施设置的车位(库)不可销售，可以出租，经营所得收益归投资者所有。业主租赁车位须交纳停车租赁费。

(六)建设单位或物业服务主体须为业主或访客提供临时停车服务。

第二十条  进入住宅小区停车场、住宅小区与其他场所共用的停车场停车不超过30分钟的，应当免停车费。

第二十一条 对进入住宅小区和非住宅小区物业管理区域内的下列车辆，应当免停车费：

(一)对执行任务的军车、制式警车、消防车、抢险救灾车、卫生救护车、市政设施维护维修车、殡葬车和环卫车;

(二)为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;

(三)根据法律、法规规定，应当免收车辆停放服务费的车辆，如残疾人随身必备的专用车辆等。

第五章 装修收费和管理

第二十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务主体。物业服务主体应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用双方约定;业主自己或委托其他服务主体清运的，业主应该服从物业服务主体的管理并及时做好垃圾的清扫、清运。

不得收取其它费用如装修管理费、电梯运料费等，省级以上人民政府另有规定的，从其规定。

业主或物业使用人在装修过程中造成公共区域、设施设备损坏的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。

第二十三条 对为业主或物业使用人装修房屋或提供维修安装等临时性服务的外来人员，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证(卡)时全额退还。

第六章 行为规范与监督管理

第二十四条 住宅小区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡)、门禁卡、车辆识别卡等。业主因遗失、损坏或其他原因需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

第二十五条 利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按物业服务合同约定提取劳务费。未成立业主大会的前期物业服务小区，代收费用实行所在社区(村)、代收主体共同监管，按小区《临时管理规约》规定使用。

物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，并适时审计，接受业主监督。

第二十六条 物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。

任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

第二十七条 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的物业服务主体也可依法申请仲裁或者提起诉讼。具体催收办法由市住房城乡建设部门制定。

第二十八条 物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，绑定电梯卡、门禁卡等限制业主出行，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及限制业主使用电梯等实施损害业主合法权益的其他行为。

第二十九条 住宅小区物业服务主体与业主出现矛盾纠纷，要积极发挥基层组织的主导作用，实行社区居民委员会(村)、街道办事处(镇)、县级政府(管委会)逐级调处报告制度。

街道办事处、社区居民委员会应将小区物业收费及停车管理等纠纷纳入属地民事矛盾纠纷调处日常工作，定期摸排。

矛盾纠纷发生后，社区居民委员会、街道办事处应积极组织调处，也可以委托辖区人民调解组织进行调解。经协调、调解仍未达成一致意见的，当地住房城乡建设部门应当会同街道办事处、发改、市场执法等部门通过协调会、听证会等方式组织调解，并邀请人大代表、政协委员、律师参加。

辖区政府组织调解后仍无法达成一致意见的，引导相关业主、物业服务企业和相关单位依法通过法律诉讼途径解决，并上报相关情况，做好相关信访工作。

第三十条 物业服务主体应当遵守法律法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;并按规定在物业服务区域显著位置设立物业服务信息公示栏，公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过业主群等方式告知业主公示内容。

第三十一条 各部门工作职责：住房城乡建设部门是物业服务行业主管部门，依法履行行业监管职责。发展改革部门负责核定保障性住房小区前期物业服务收费标准、定期发布住宅小区物业服务收费平均成本。市场监督管理部门负责对物业服务主体收费行为进行监管，对未经核定或约定擅自收费，提高或变相提高收费标准，不按规定公示收费标准等价格违法行为进行查处。其他相关部门依法履行相应工作职责。

第七章 附 则

第三十二条 本办法由市住房城乡建设部门、市发展改革部门、市市场监督管理部门按照各自职责负责解释。

第三十三条 本办法从印发之日起公布施行，试行期2年，如遇上级出台新政策则按照新政策执行。