内循环经济时代，对房价影响有多大？

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答，买房问题请私信提问

提问：新人首问:美丽的房姐，我关注你很久了，因为是个小白，所以一直不敢上车。陕西安康人，44岁，自考本科，副高职称，孩子在南京上学，将来打算在那边就业，目前是自己因为在那边买不起房，也不想到孩子毕业仍然买不起房，所以想提前打算，目前可首付40，月供不超过5k,请你指导怎么实现零钱增值？假设买房，北京，杭州，上海在那些区域买更有潜力？

初步估计孩子可能会在上海就业，本来打算在南通，嘉兴这些距离较近的上海周边，不知道合理不？因为觉得南通嘉兴毕竟不是上海，在上海的话有自己买不起，但是到了孩子毕业需要买房时间仍然买不起，所以请你指导下，感激不尽！

孩子未来就业规划能不能给个建议，他是学英语专业的，毕竟你们是经历过摔打的高手，名师指路是最大的帮助。

最后，内循环时代，万一别处不合适了，在西安买房的话，能不能给个建议，在哪里买合适潜力会更大，未来的时间里国家放水了，货币更不值钱了，虽然不允许流入房地产，但我估计最终还是流入地产了，不知道您怎么看这个问题，因为今年的股市不怎样，大家认为未来会更好，因为钱会来股市，不知道对与不对？

回答：你好，房产投资，我只看TOP20大城市。长三角只能买上海 南京 杭州。

南通，嘉兴不是TOP20大城市。并不是说，不是TOP20大城市，就不会涨，或者涨幅就一定低。但是，基础概率不足够高，确定性不足够强，流动性、租赁活跃度不好的地方，不符合我们投资的基本原则。

子弹40，可以买武汉 成都 重庆 西安这些确定性强的城市。

现在的大学无论什么院校都会有一个英语系，文科的总市场容量和招生人数其实比理+工的总量要低很多，如果你的孩子不是在文科六大类中某一类特别显现出天赋，现在必须开始200%发疯般地努力朝前追了。

如果是女生，本科建议英语+新闻传媒类的。

如果是男生，建议加一个计算机相关专业的目标，踏踏实实打好基础，本科兢兢业业，练就一个码农必备的基本素养，早点老老实实挣钱，百万年薪还是可期的。

城市最重要，尽可能京沪深。

西安投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

“内循环”总体概念我认同，方向应该是大体正确的，也就是独立自主的同时坚持改革开放。如果是让生产关系更好地匹配生产力水平，那么对经济发展有利，自然利好楼市股市。

提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？

回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹， 砍价有写过相关文章，精华帖里面找下

提问：房姐您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环

回答：800w买 北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适， 润枫水尚也不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有溢价

提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？

回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学.区房 ， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款

提问：您好，本人北京工作非京户已有七年社保，请问之前在廊坊市区买的万达广场小区的房100平（商业贷款，未还清），工作在北京军事博物馆附近，想在石景山区买老破小 购房总价在300w内，看八宝山鲁谷永乐西区的房 和古城附近的房不知道哪里合适，我怎样可以二套（廊坊有过商业贷款记录，北京买房贷款按二套）变首套贷款或首付少一些购置。买北京的房需要卖掉廊坊市区的房，不知道什么时候出手合适？

回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是现代商高架，能做为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高，选择上建议古城 二套想高贷就垫资全款抵押的方式，廊坊尽快出掉，早点在北京上车

提问：房姐您好，新人首问，本人现有朝阳万科星园住宅一套133平米，贷款287，燕郊悦榕湾有两套都是贷款大概总贷款230。西双版纳万达有一套88平米贷款50万，最近会进账3000到5000万。你帮我规划一下这房子怎么优化，在买一套指标没问题，全款买然后在抵押贷款，不知道能贷款多少，还需要做生意用。就是投资为主，自主为辅，有好最好。出租价格有有优势的，重点想看朝阳的。看过泛海，别的没看过。

回答：3000万总价换成一套标的，对应6W*500m或者8W*375m，这种标的需要专人去选盘。 如果拆成两套会好点，可以其他人入或者存量置换, 喜欢繁华的，CBD大望路是最合适的； 喜欢天际线的，适合东三环沿线望京； 喜欢闹中取静的高档感，霄云路，朝阳公园，丽都都是不错的选择。 以上大部分都是未来价值高地。推荐几个盘可以看看 东湖湾，臻园，太阳公元，保利中央公园，富力城

提问：房姐你好，我女儿单身平时在丽都上班，活动范围在cbd，现在住在公园5号三期租的开间一居室，现有现金1000w，希望买新一点的两居室或者三居室，不临街，想请你推荐 目前在网上看了公园5号三期觉得户型都不喜欢，一期二期有些户型还可以，不知值不值的买，还有哪些推荐的，希望户型能好一点的，谢谢

回答：公园5号从类似老破小到老破大到次新楼， 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。自住的话完全可以买，需要注意这个盘的特点是租金高但涨幅偏低。另外推荐看下 东润枫景

提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？

回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。

提问：背景：无北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50，首套。 提问：1，赢景园和新康家园是否值得入手，当前均价是否偏高？ 2，部分亦庄新房开始增多，该如何选择？ 3 ，当前在系统调研，但没有头绪，该做足哪些工作才可以下决定？ 4，今年和明年什么时间出手较好？ 感谢！

回答：1. 新康家园>赢景园 首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆 新房兼顾可以看远洋或者经开汀塘 首套考虑保值自住属性，未来概率会换房，不要看太偏远的地段，未来不好出手，核心区选筹为主

提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。

回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。