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马光远:房地产“小阳春”这次不会变成大牛市
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全国40个城市成交量跌55%,楼市机会在明年
小长假刚刚结束，立夏就为我们翻开了新的一页，对楼市来说，5月初的表现只能说是“差强人意”，尽管有假期因素扰动，但也足以浇灭大部分人心中的躁动，最典型的表现是成交量下降。
房产研究机构克而瑞5月6日发布报告指出，“五一”假期房地产市场明显遇冷，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市暂以-68%同比跌幅居首。
这种感觉有点让人“透不过气”，要知道，今年所谓的楼市“小阳春”，就是以二线楼市为主要带动的力量，因为一线只有那四个城市，剔除后的40个监测城市中，绝大部分都属于我们平时所认为的二线，比如长三角和珠三角都市圈周边的城市，比如中西部的二线省会都在此列。
这种反差确实太过强烈，数据显示，4月单月，抢地超过50亿的房企就多达18家，刷新了最近一年多土地市场的月度记录。最高的拿地企业融创单月权益招拍挂市场拿地就超过285亿。
前后只隔了一个假期，为什么市场热度的差距变得这么大，笔者认为，这与楼市自身的波动规律有很大关系，站在5月初的时点，上半年没买房的要保持“定力”，或者说要继续“冷眼旁观”，因为房地产市场的机会可能在明年。
第一，最直接的原因是市场预期变了，本来很多人预期调控会继续放松，房企因为近几个月融资额的宽松，又开始在土地市场争当“”去扩张，但丹东调控升级、合肥房贷利率不降反升、苏州调控预期增大，给市场浇下了一盆“凉水”，如果一个人在1-4月份的火热行情中都没有买房，接下来当然就更加没有入市的理由。
第二，为什么说机会在明年?我们把2018年、2019年看成一个完整的调控周期，不难发现一个规律，从2015年算起，到2017的三年时间内，房价上涨潮从京沪深扩散到了新一线城市，随后三四线楼市也水涨船高，恰恰是在2018年，楼市的调整也是从一线到二线，随后再蔓延到三四线楼市。
包括土地市场也是如此，房企拿地的重心先是经历了从大城市下沉到小城市，今年又开始“逆流而上”，有意收缩拿地的规模，从今年土地购置费用大降30%以上就可以看出，从去年开始的调整周期并没有结束，按照“三年上涨，两年调整”的规律来看，2020年显然比今年有更充足的机会。
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责任编辑： chenlu
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