城市综合体乱象迷眼 不以多取胜品质才是王道

提到城市综合体，遵义人都不陌生，因为总可以在街头形形色色的广告，各式各样的媒体和媒介上一遍又一遍地看到听到有关城市综合体的内容。然而，人们是否真正了解城市综合体?

所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。从简单的住宅开发到商住两用开发，再到纯商业地产开发，遵义的房地产开发历程就是这样走过来的，越做越大形成超体量的建筑群，就形成了城市综合体。遵义的综合体是多是少，彼此间如何错位竞争，如何进一步科学合理地规划综合体，成了业内热议的话题。

1 老百姓青睐综合体

家住长沙路的王女士每天望着“个子”日益长大的世贸城高楼，心中很是惬意，等到这个综合体建成后，自己逛街又多了一个好去处。

越来越多的城市综合体，越来越多样化、高端化的商业设施，让老百姓纷纷叫好。在记者采访过程中，多位市民表示，商场开得越多，消费者肯定越开心，一是选择余地大了，可以货比多家;二是商场之间的让利竞争，一定程度让市民获益不少。

大批综合体前来扎根，说明遵义城市容量在不断扩大，众多开发商看好这座城市的发展前景。早在十年前，随着北京华联、重百、百盛、肯德基等业界大鳄的进驻，使遵义市民的生活更加丰富了。近年来，唯一国际、自游港·奥特莱斯广场、曼哈顿时代广场、万里湘江、林达·时代中心、思达·遵义国际商贸城等综合体的开业，让遵义的商业设施更是有增无减。

据了解，苏宁易购、国美电器、沃尔玛、麦当劳、大润发、横店等品牌商家落户遵义前，曾做过周密的市场调查，发现遵义市民大到逛商场购买奢侈品，小至进饭店聚餐吃饭等众多领域的消费能力都超前，而经济发达、交通便利、政策支持力度较大更是这些商家看好遵义的重要原因。

2 “遍地开花”真的好吗?

今天，遵义就已开始进入一个城市综合体的热时代。从名噪一时的老城新街，到掀起“抢购”风潮的遵义国际商贸城，到如今“遍地开花”的N个综合体，都无疑在向市场释放一种信号——遵义迎来了一个城市综合体时代。

随着遵义国际商贸城、奥特莱斯广场、唯一国际等综合体的火爆和成功，让遵义人初次看到了城市综合体的轮廓与魅力。随之而来的众多项目都以规模化、综合型、区域地标的姿态相继亮相，人们在城市综合体的表现之下或者可以解读出地产商对于商业地产的偏执与孤注一掷。商业地产已俨然成为楼市中最“拥挤”的出路，而最初实践者在城市综合体上的成功，似乎又为遵义商业地产树立了一个最为有效的范本，于是，后继者蜂拥而上，城市综合体在短短几年的时间里，以汹涌澎湃之势席卷遵义。

政府部门下大力气抓好城市综合体建设，拟提高资源利用率、建设集约型城市。于是乎，两城区、各县市均大张旗鼓地开建城市综合体，甚至有的十万方都不到的商业项目也叫城市综合体。城市综合体有利于实现整体开发、加快城市建设，有利于发展城市经济、扩大就业规模，有利于完善城市功能、提升城市品质。

纵观遵义市场，地产商集体“染指”城市综合体，一些大鳄甚至跨界加入到城市综合体建造行列，一场有关城市综合体的大战赫然逼近。巨大体量的城市综合体，意味着组成城市综合体的住宅、公寓、酒店、写字楼等产品扎堆面市。城市综合体的疯狂扩张已经驶入单行线，是时候冷静、沉思，综合体发展的未来。

如今已是“遍地开花”的城市综合体，在向市场宣告：遵义已经进入一个城市综合体的时代。那么，遵义缺什么呢?依记者看，缺的是一种气质相匹配、足以奠定其城市地位的城市综合体典范。现在看到的城市综合体基本都由一栋栋“摩天大楼”组合而成，看似一座座小型的城市，它究竟承担了城中城的角色，还是只是一个个规模化的建筑组群?

城市是否真的需要如此多的城市综合体?据了解，遵义今年放量的诸多城市综合体中，有的项目体量高达数十多万平方米，且它们中的绝大多数都将在近两年完工。这就意味着一到两年后，遵义的城市综合体面世的总体量将惊人。

城市综合体，犹如天使与魔鬼的结合，开发组合好了的话，可以产生想象不到的效应，否则将拖垮地产商。

3 简单复制同质化太强

在城市综合体巨大光环的吸引下，有人笃定，当今已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。于是，城市综合体也进入高速建设阶段。“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容如今的城市并不为过。

然而，在高速建设阶段运行的城市综合体，确实也存在盲目开发、简单粗暴复制的问题。

同质化太强，就是一个显著的特征。中心城区，单就以汽贸、建材、五金、商务办公、百货为主打的综合体就不只一个，你那里有希尔顿公寓，我这里有希尔顿酒店;你那里有国际建材城，我这里有世贸城……

“盲目开发、过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观;此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

4 警惕无序 竞争现象

不久的将来市区集聚一二十个综合体，是多是少?业内人士分析，如果都是以商业为主的综合体，很可能存在偏多的问题。目前在建的城市综合体中，新蒲新区就占了6个，综合体扎堆现象已现端倪。就已运营的综合体来看，大多是餐饮兴旺，百货、品牌店人气一般。而一个城市的商业蛋糕不可能无限做大，因为消费能力是可以计算出来的。以遵义为例，旅游以生态游、人文游、红色游为主，都市购物游尚未形成气候，外来人口消费能力有限，现阶段综合体活力的激发基本上还得依赖于本地市民。

在“综合体热”中，一些开发商不认真考虑自身实际，都提出要搞城市综合体，为了能享受到政策及相关服务，在商业等功能设置上硬凑综合体标准。而商业设施的过度铺张将导致无序竞争，最终很可能出现综合体门庭冷落乃至夭折。

据了解，由于综合体的构造较为特殊，包括电梯设计均不同于普通建筑，很难改造成其他用途的楼宇，假如一家综合体倒闭后，没有下一个综合体接盘，数万平方米的建筑很可能成为烂尾楼。加上综合体一般都规划建设在城市显要地段，万一关停不仅造成资产浪费，还有碍城市形象，成为城市负担。

5 相互学习 借鉴方长久

综合体竞争一触即发。不过，相比于多年前沃尔玛、大润发等业界大鳄带给遵义的冲击波，遵义本土商业面对即将亮相的喜来登、希尔顿等重量级大咖，显得较为平静，已听不到当年屡屡传出“狼来了”的惊恐声。

业内人士表示，经过近年来的历练，遵义商家的心理承受力和自信度有了极大的提升。在滚滚的商业浪潮中，大部分本土商业都生存下来了，包括美佳宜、喜洋洋等商业。

新一波的竞争已势不可挡，经历风雨洗礼才能强身健体。有关业内人士表示，城市综合体进驻遵义，其实是提供了一个相互学习借鉴的机会。传统百货逐渐开展成为一个准综合体，人气指数也会迅速上升。而以租赁为特征的综合体，也可以学习百货业整体营销、精细化管理的成功经验。可以预计，今后各家商业体之间将形成一种错位经营、共生共荣的态势。比如综合体以城市休闲、商务办公为主，传统百货等商场则提供更多的商品选择，形成一种业态互补的消费格局。