天津办公市场需求活跃 商业积极寻求突破

2016年第一季度

天津甲级写字楼市场

2016年第一季度，已于去年四季度入市的新华国金中心项目调整租售策略，将低区楼层由售转租，为甲级写字楼租赁市场新增 20,000 平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为 88.3 万平方米。

本季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为 27,042 平方米，环比下降171%，同比上升 116%。需求主要来源为创新型小微金融公司。

尽管一季度租赁市场继续放量，但新入市项目的进一步吸纳仍然促使中心城区整体空置率环比下降 1.7 个百分点至 36.8%，但同比上升 13 个百分点。

受经济增速放缓影响，租金成本成为影响租户选址的重要因素，这给租赁市场带来更大的租金下行压力。本季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月 142.5 元，环比及同比分别下降 0.2%和 0.5%。 

　　市场预测

预计 2016 年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个新项目入市，将为市场带来约 33 万平方米的新增供应，相当于现有存量的 37%，届时写字楼空置率将升至43%。其中，海河沿线面临最为严重的放量压力，约有 47%的供应将集中于该区域。由于竞争的加剧，未入市项目的业主将根据市场变化采用更加灵活的租售策略，但同时也加大了未来市场的不确定性。

在政策红利刺激下，“众创空间”联合办公模式开始试水天津办公市场，但仍处于零散化的初级阶段。除政府支持力度之外，众创空间的发展还受地区差异性、发展创新能力等众多市场因素共同影响，未来是否能寻找到自身盈利模式还有待市场的检验。

天津零售市场

2016 年第一季度，天津城区及滨海新区中高端商业市场均未见新项目入市。目前，天津全市优质商业物业总存量为 455 万平方米。

由于经济持续放缓，零售商扩张意愿更加趋于谨慎，本市商业租金上涨乏力。第一季度，天津城区主要优质项目首层平均租金仅环比上升 0.1%为每平方米每月人民币 407.9 元，平均入驻率环比小幅下降 0.1 个百分点至 90.2%。

本季度，滨海新区主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月247.5 元，经过爆炸事故后半年多的休整重振，滨海新区平均入驻率环比上升 1.8个百分点至 80.3%。

预计 2016 年，天津全市将有 6 个优质商业项目开业，届时将带来约 60 万平方米的商业面积。

市场预测

预计 2016 年，天津全市将有 6 个优质商业项目开业，包括位于和平区的世纪都会（76,000 平方米）以及和平?大悦城（20,000 平方米）等，届时将带来约 60 万平方米的商业面积。持续的供应放量以及经济增长放缓的新常态都将给商业带来更多挑战。

预计，未来中国经济将加快由制造业主导向服务型经济转型，这一经济结构的调整在商业市场上则体现为消费对象从产品本身向服务的过渡。顾客对服务的体验和感受将被商业运营者放在更加重要的位置。主打特定消费群体的特色生活方式品牌也将吸引市场的更多关注。