福州2022首批集中供地：14.9%溢价与42亿流拍，建发、保利抢眼

福州2022年首轮集中供地总体上较为温和，以出让12宗地块、揽金66.3亿落下帷幕。

3月16日上午，福州举行了2022年首轮集中供地现场拍卖，出让地块涵盖晋安、仓山、鼓楼等城区，总体量达787.93亩，起拍总价164.35亿元。

本次土拍原计划集中出让17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅为商服、公园绿地用地。

土拍现场，上述宗地中编号2022-01、05、10号三幅地块，因出让方案优化取消出让，出让宗地由17幅调整至14幅。

值得关注的是，厦门建发成为本次土拍最大赢家，近30亿斩获2宗地块。包括率先以27.34亿竞得仓山金山旧改项目地块，再以2.35亿+摇号、溢价率14.63%击败保利、卓越（福清）等拿下晋安地铁秀山站3号出入口出让地。

另外，保利以溢价率14.91%创下本次土拍最高溢价，该地块位于晋安安铺路南侧，成交价0.609亿，出让面积8934平方米，要求建设自持社会租赁住房。

总体来看，2幅地块触顶摇号、2幅溢价成交、8幅底价成交。此外，起价合计约42亿的仓山东升旧厂房、霞镜新城2宗地块流拍。

溢价与流拍

3月16日，福州市完成了2022年首批集中供地，在全国范围属较早进行。本轮分了2个场次进行，总用时近3个小时，涉及17幅地块。

观点新媒体了解到，本轮拍卖规则基本延续了2021年“限地价、限房价、摇号”等方式。其中，宗地2022-02号至15号采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，仅宗地2022-01号地块采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式。而宗地2022-16号、2022-17号2则商服、公共管理与公共服务用地按照价高者得原则拍卖出让。

值得注意的是，福州还在备案价上浮方面提振开发商预期，规定住宅项目底价成交的，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定。出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。

其中，位于晋安湖旁的两幅地块，销售指导价破4.5万元/平方米大关，引发市场热议，也是福州销售指导价首次突破该价格。

据悉，本次拍卖会共有建发、中海、保利、招商、欣隆盛房地产、卓越（福清）、梅园酒店、万旭、厦门银行等二十余家房企参与竞价。

除2022-01、05、10号三幅地块因出让方案优化取消出让外，2022-02号仓山金山旧改项目地块E-18出让地块成为当日拍卖第一宗地块。

最终，厦门建发以27.34亿、溢价10.9%，击败中海、保利、招商、首开等参拍房企斩获该地块。该地块起始价24.64亿、最高限价28.33亿。

市场人士表示，该地块位于金山核心区，附近有商业综合体、地铁、学校等服务配套，辐射将近50多个社区、6万多套住宅，也是当天关注度最高的地块。

另外，仓山东升旧厂房、霞镜新城2宗地块流拍，合计约42亿元，占当天总起拍价的25.7%。其中，最高商品住宅销售指导均价为2.95万元/平方米。

分析人士认为，房企拿地有所排序，将资金用到最心仪地块后便不再举牌，另一原因可能由于地块配建和回购面积较多，比较考验企业的利润测算能力，开发商预期指导销售价很难实现。

活跃的建发、保利

参与福州此次土拍的市场人士皆认为，厦门建发成为当天土拍的“赢家”。

据当地市场消息称，厦门建发加注了金山、奥体、南二环等多宗地块，以29.69亿元接连夺得2宗地块。

其中，以27.34亿元斩获2022-02号，也成为当天成交价最高地块，溢价率10.9%，销售指导价为3.5万元/平方米。

该地块位于仓山区洪榕路南侧、建新中路东侧，用途为住宅、商业用地，土地面积4.1万平方米，商业不少于5000平方米。容积率3.0，限高80米，地块全装修比例应达到60%以上。

观点新媒体了解到，该宗地共有5家竞买人报名，现场竞夺主要是建发与中海两家，最终经过28轮竞价，厦门建发旗下福州兆裕房地产开发有限公司以27.34亿元竞得，溢价率11%，平均楼面价22205元/平方米。

与此同时，厦门建发旗下另一公司福州兆晋房地产开发有限公司还以2.35亿元、溢价率14.6%竞得晋安区地铁秀山站3号出入口(商住综合)出让地，土地用途为商住，面积约8121平方米，容积率1.7，销售指导价为3万元/平方米。

就土拍现场情况看，该宗地竞拍举牌主要是建发与卓越建设两家，经过16轮竞价触及最高限价，有5家进入摇号程序。最终厦门建发旗下福州兆晋房地产开发有限公司摇中，楼面价17022元/平方米，商品住宅销售指导均价为3万元/平方米。

据福州市场人士描述，建发在福州市场较受认可，尚有待建项目。此次再拿两地，是为了进一步巩固其市场地位。

值得一提的是，保利最高溢价率14.9%、最高限价6090万元的成交价拿下晋安2022-15地块。该地块仅8934平方米，需建设自持社会租赁住房，并配建公交管理用房2800平方米。

就此，观点新媒体向市场人士咨询，自持租赁地块对管理和经营要求比较高，在福州还属于萌芽期，房企拿此类相当于“试水”。同时表示，此类地块因交通优势往往“不愁租”，此外该地块大小适中，除去回购部分价格比较合适。

据福州市公共资源交易网公告披露，当天共成交12宗地块，总成交价约66.27亿元。至此，福州市第一批次四城区集中供地已经完成。

按照出让计划，3月17日还将有2宗位于长乐区的地块进行拍卖。