2020年上半年魔幻的土拍市场 下半年如何走？

2020年过半，北京土拍市场高潮迭起，热门地块“拼杀火热”，冷门地块“惨遭撤牌”。

总结一下上半年的关键词，热门、底价和撤牌提到的最多。

上半年北京土拍与疫情“并排走”，非但不受影响还能够逆疫而火，靠的就是热门地块的接连出现，台湖、东小口、西红门、寺等自带“吸睛光环”的地块，带来了北京土拍的热潮。

北京土拍的第一波高潮是以17家房企报名通州台湖地块，最终进入竞自持环节。接着就是绿城5天花了144亿元“豪横”拿下三宗地块为开端。第二波高潮是中建一局、恒大两家房企再现土拍市场，龙湖、旭辉两家企业布局西红门和东坝以及合生近180亿元连拿寺三宗宅地为结尾。

在这两波土拍高潮之间，则是13宗地块的底价成交及4宗地块的撤牌。13宗地块以底价成交4宗地块撤牌出乎所有人的意料，难道是我们这些“吃瓜群众”对其期望值太高了?反过来看，开发商都挺理智，深得市场运作规律。姜还是老的辣啊。

上半年的土地市场以合生180亿元“豪夺”三宗宅地告终。下半年的土地市场会是什么样呢?上半年的“高光”时刻下半年还能否出现呢?

截至目前，北京市规划和自然资源委员会网站有8宗土地挂牌，其中丰台区和门头沟区各2宗，大兴区、通州区、房山区和怀柔区各1宗。8宗土地中通州区永顺、房山区稻田和门头沟区新城这3宗明日出竞拍结果。丰台区大瓦窑2宗地块、门头沟龙泉地块及亦庄河西地块为7月2日前挂牌土地，怀柔区雁栖镇陈各庄村地块为今日新挂牌地块。

怀柔区雁栖镇陈各庄村6040地块挂牌竞价截止时间为8月17日，为R2二类居住用地。该地块土地面积为4.2万平方米，建筑控制规模≤8.4万平方米，出让起始价19.71亿元，保证金3.95亿元。

该地块将全部用于建设商品住房，不设定房屋销售限价及户型限制要求。

此地块虽没有对房屋销售及户型限制，但对房企而言，还需要注意三点。简单来说，第一，土地报价不能高于该土地合理上限价格。第二，当快达到土地合理上限价格时，比拼的是房企自持商品住房面积比例。第三，当自持面积比例达到设定的预设比例时，最后拼的是房企高标准商品住宅建设方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体看好此类地块的投资前景。一方面是怀柔这几年一直在生态等方面做得较好，包括此次抗疫工作，符合大健康等产业的定位，相关地产项目也会和此类概念结合。另一方面是周边基础设施较好，包括雁西湖景区等建设，客观上带动了周边地产业务的发展。

严跃进认为，“此地块预计潜在的拿地房企依然会比较多，吻合了当前房企拿地的形态。”

2020年上半年，北京土地市场呈现“冰火两重天”的态势，热门土地吸引各大房企竞争;“冷门”土地却以底价成交，甚至遭到“临时撤牌”的待遇。究其原因，无非是定价门槛高，住宅地块搭配商办有“硬伤”，地块分散开发难度大。另外就是有寺、西红门等“高性价比”的地块在“待字闺中”，综合考虑下放弃拿地也是情理之中。

2020年上半年北京土拍成交地块33宗，揽金1141.61亿元。希望下半年北京土拍还将延续上半年的火爆态势，多出“性价比高”的土地。