天津楼市将执行“新政”，或直接影响房价！

　　天津楼市的“一颗雷”爆炸了。

　　11月8日上午，天津住建委召开内部会议，会议明确：

　　建议新房中介佣金点位改回来，不得超过二手房的佣金点位(2.5%)，10天内做调整。

　　同时，天津最大中介公司的内部工作群中，也发出“官宣”:

　　“11月8日天津有关部门召开紧急会议，全市所有新房渠道费不得高于2.5%。作为天津最大的经纪服务机构，有责任协助天津有关部门稳定天津房地产市场平稳健康发展。我们将严格执行。”

　　据了解，贝壳找房已经开始执行，其它中介机构预计11月15日开始执行。

　　01

　　住建委内部会议精神：

　　一、市场通报

　　1、天津房地产1-9月份平稳健康，住宅买卖价格稳定，根据统计局的数据，新房价格上涨1.9%，二手上涨1.1%，房屋交易量新建住宅1102万㎡，同比增长17.8%，二手房1-9月983万㎡，增长8.8%，住宅用地价格上涨1.41%。截止到10月末，去化周期14个月。

　　2、房地产市场主体健康发展，市场需求保持稳定，住宅供需动态平衡，人均收入每年增长6%-9%，25岁-45岁购房群体占比连续三年增加。

　　3、政府目标，三稳：“稳地价、稳房价、稳预期”，销售价格不允许大起大落，房地产经营不允许大起大落，不可以恶性竞争，中介机构佣金过高，影响市场，媒体不可以传播不实的市场消息，政府部门将坚定的维护市场平稳，坚持以人民为中心，贯彻党中央国务院对于房地产的指示。

　　二、市场处的监管意见

　　1、类住宅不能用住宅口径宣传，市建委将全面梳理排查，尤其是对商业办公立项的项目进行排查。

　　2、销售现场必须有非住宅的公示，广告不能有住宅属性的传播，比如商住、公寓等。

　　3、户型图不可以有餐厅，卫生间，样板间不可以按照住宅属性设计。

　　4、商业不可以采用包租返租的形式销售。

　　5、企业销售阶段，必须让客户知悉房屋未非住宅，签署相关知悉文件。

　　6、商品住宅不允许收取车位和装修费，曾经收取过的需妥善处理，不得引起上访和社会不稳定。

　　三、领导发言

　　1、天津房地产的形势还是比较好的，但是也有风险，有问题，局部区域价格大起大落，已经对5家大型企业进行约谈，中介机构进行约谈，市场是好的，平稳的，个别企业的风险不代表全部问题。

　　2、稳地价，稳房价，稳预期，我们做好坚定的市场秩序维护者。

　　3、持续开展房地产治理工作，类住宅已经在其他城市引起不良反响，天津也会重点监管。

　　4、不忘初心，牢记使命，对房地产市场乱象，开发企业乱象，中介乱象等行为进行干预整治，尤其是中介乱象，骗客户，骗开发企业，双方骗，坑开发企业，坑客户双方坑，建议中介佣金点位改回来，不得超过二手房的佣金点位，10天内就做调整，否则住建委会介入。

　　5、双11马上就要到了，开发企业也要冷静，清醒，不允许价格大起大落，开发企业要相互监督，中介也不允许调高点位，逼开发企业就范，我们会打造最优的市场环境。

　　文件流出后，立马就有中介借机“狂欢”，造成房价要上涨的阵势。

　　其朋友圈发布的所谓“要求不得有任何点位，10天后天津将再无优惠点位”，纯属歪曲事实，借题发挥，购房者不要轻信。

　　住建委的这份内部会议精神文件，背后的画外音，的确是要开始“整顿”天津楼市的一些“乱象”。

　　主要说了2个事：

　　① 新房中介点位不能超过2.5%

　　② 不允许房价大起大落

　　02

　　【新房中介点位不能超过2.5%】

　　但凡打算买房的人都知道，现在买新房都要找中介，从他们手中才能拿到优惠，各种“**专场”更是司空见惯。

　　很多开发商都叫苦，说自己“苦渠道久已”。

　　但是渠道的凶猛，让你再牛逼的开发商也不得不降低姿态，道理很简单，你不用渠道，你的客户就会被分流，你的房子就会卖不出去。

　　渠道分销刚刚出现时，开发商都很欣喜这种“快速营销工具”，久而久之，渠道分销的出场费开始高的吓人。

　　但开发商却发现，渠道已经变成了一颗自己要害部位的毒瘤，想拨而不能拔，成为自己不想喝而又不得不喝的毒酒，只能饮鸩止渴。

　　难怪开发商自己有一句话： 渠道是最后的手段，成则留病体，败则交尸体。

　　任何事情都具有双面性。

　　如果给渠道找一个合适的比喻，应该是“丐帮”。

　　在朝廷颁布好政策，风调雨顺，国富民安时，丐帮的存在感极低;但越是混乱的年代，越是民不聊生，丐帮的势力和规模就会越来越大。

　　渠道分销也是一样，楼市偏冷，活得滋润，基本算是一个楼市反向风向标。

　　渠道的强大，是畸形市场与焦虑情绪结合诞生下的“怪胎”，终究不是长久之计。

　　在全国范围内来看，天津都算是渠道重灾区，此次住建委直接出手干预，也是希望能“对症下药”。

　　03

　　“渠道绑架”这种现象由来已久，里面的“弯弯绕”也比较多，现在再说回头话也没有什么实际意义。

　　很多媒体都乐于diss开发商与中介之间的关系，但我们更想知道，新房中介费不得超过2.5%，这对买房人来说会有什么影响。

　　先要明确一个逻辑：

　　中介佣金如此高的背后，意味着，开发商并没有真正的“让利”给买房人，而是“让利”给了中介。

　　但也并非所有新房都是“高佣金”，我们粗略来看一下，哪些楼盘佣金比较高?哪些楼盘佣金只是“基础点位”?

　　很明显，佣金高于2.5%的，大部分都是不太走量的项目。

　　像珠江京津一品、红星紫御半岛、和平翰林公馆等，佣金最高能达到7%，比如100万的房子，佣金就是7万。

　　由于不走量，或是因为价格高，或是因为较偏远，开发商就把中介点位提的高高的，甚至卖的多还会给跳点，以求中介往案场带人。

　　反之，佣金在2.5%以下的，基本都是比较热销的盘。

　　项目本身性价比没问题，买房人也比较认可，点位也就自然没有必要给的那么高。

　　最典型的就是万科，几乎所有在售项目都是1%的基础点位，口碑和实力在那摆着了，“渠道绑架”对万科来说，不太好使。

　　另外一些卖的比较好的盘，比如旭辉公元大道、中储正荣栋境、雅居乐御宾府、贝肯山等有实质支撑的项目，佣金都比较正常，没有超过2%。

　　如果“新房中介费不得超过2.5%”这一条执行后，理想的状态是每个楼盘佣金都差不多了，那中介肯定是主推好卖的盘;

　　那不好卖的怎么办?佣金不能涨，又想走量，接下来开发商能做的就是：降价让利，把原来给中介的佣金，真正的让利给买房人。

　　所以，现在佣金比较高的项目，需要特别关注，价格或许会有所调整。

　　事实上，在当前的淡市环境下，要让买房人买单，最终还是得靠价格诚意和实实在在的产品来说话。

　　高额的中介费不妨直接折给买房人做优惠，用看得见的实惠促进有效下单率，或者把精力真正放到产品上去下功夫。

　　或许，这才是淡市营销的正途，希望这样的场景真的能到来。

　　03

　　【不允许房价大起大落】

　　住建委会议精神中，第二个关键点就是：不允许房价大起大落。

　　“双11马上就要到了，开发企业也要冷静，清醒，不允许价格大起大落，开发企业要相互监督……”

　　从十一开始，天津楼市的优惠风潮又“高了一个级别”，同时楼市也进入了“至暗时刻”。

　　按照这样的情绪延续下去，年底势必会出现更大的促销窗口期。

　　无论是之前发布的“放松限价”，还是滨海新区放松限购的意见征询等，都代表着政策已经触底，不会再紧了。

　　不仅是天津，全国其它城市也祭出了“限跌令”：

　　11月8日，马鞍山住房和城乡建设局发布了《关于做好商品房销售管理工作的通知》，其中通知要求“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”。

　　现在首要的目标是“稳房价”，不能上涨，更不能出现大跌，这是许多地方政府的真实底线所在。

　　从现在到年底，预计天津楼市不会出现房价转折的“惊悚事件”，会是一个小幅优惠的稳定局面。