2019楼市渐渐明朗,买不买房想两件事就对了

发布时间： 2019-02-03 13:30:06

来源：刘磊房产评论

每年春节都是一场“地球上最大规模的人口迁徙”，数以亿计的人从他乡回到家乡。据国家发改委初步预测，今年春运全国旅客发送量将达到29.9亿人次，比上年春运增长0.6%。道路客运将达24.6亿人次，占比最大达到82%;铁路4.13亿人次，增长8.3%;民航7300万人次，增长12%;水运4300万人次，与上年基本持平。

每年一次的人口大迁徙，也让返乡置业成为楼市的热词。1月25日，《2019年返乡置业调查报告》数据显示，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比下降，但仍旧过半。

而春节期间，买房必是亲朋好友聚餐热门话题。2019年楼市怎么走，很多人认为只有过了春节，开完两会才能有答案。其实，今年楼市趋势已经显现，根本不存在“寒冬”说，回归正常才是主调。那么，要不要出手，什么时候买，其实也有一定的规律可言。

误区：楼市没有寒冬，只是回归正常

要想对市场有正确的预判，首先要对市场有正确的认识。错误的认知下去观望楼市，只会在错误的方向越走越远。

楼市寒冬与否，还是要看最终的数据。据国家统计局数据，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，双双创下历史新高。我们可以算一下，假如每套房子为100平米，那么这一年一共卖掉了1700多万套房子。

2018年，商品房销售均价约为8736元/平方米，其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米，比1998年2000多元的均价，涨幅为323.5%。

所以说，楼市寒冬不过是既得利益者的假摔，或者是盲目上车被套的投资者期望解套的呼声。

应该看到，如今的楼市正在趋于正常。没错，习惯了楼市暴涨暴跌、习惯了买到就是赚到、习惯了“老破小”也能卖上天价——但是习惯不等于就是正常的，畸形的楼市带来的不仅仅是普通居民买房困难，也造成了一种“以房为富”的错误的财富观，忽略了实体经济的发展。

现在必须回归到正常了，尽管这会让很多人不舒服。

量力而行，勿让负债压制幸福感

楼市回归正常，购房者要不要出手呢?

我们可以看到，就保证自住来说，国家已经陆续出台了不少政策，一方面让房子回归居住属性，另一方面也加强了住房供应。比如最近，民政部和住建部联合出台方案，加速发展住房租赁市场，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。

这里面释放的信号已经很明显了，那就是将租赁作为未来一段时间解决住房问题的总体思路。当居住问题不需要靠买来解决时，炒房的热度也就会下去。

这就意味着即便是自住购房者，也要想想清楚要不要背负一个二三十年的负债，去供一套房子。

可以从以下两个角度去衡量要不要买房：

1、负债能力。经济增速放缓，钱不好赚成了共识，那么此时盲目负债就是不明智的了。买房一时爽，还款呢?何况这不是短期债务，五年十年之后谁也看不了那么远，如果月供过高，未来生活稍有风吹草动，对于购房者来说就是“断供”的风险。

2、保证现金流。这是具体到二套房购房者来说。这部分人不能严格作为炒房客。比如：可能觉得现在房价还能承受，给孩子准备一套;哪怕十年后孩子看不上这套房，卖掉也不会太亏。那么就要考虑两个问题：一是这套房十年后还能不能卖上价;二就是持有这套房的时候，它带来的收益能否抵扣负债呢?如果房子偏远，城市规划无望，且租金回报抵扣不了贷款利息，那么这种房子就尽早出手吧。

总之，房住不炒下的楼市，将以稳为主;预计2019年下半年，房价会有变相松动。而买不买房的问题，关键不是看房价高低，而是首要考虑自己的实际需求和承受能力。毕竟买房是为了生活得更幸福，不能让房子成为生活的负担和财富的累赘。