房地产近期发生的几件大事 释放房价走势

中国最贵经济学家任泽平苦心孤诣专研多年得出的结论是：房价走势长期看人口、中期看土地、短期看金融，这一逻辑在业内也得到很多经济学者和专家的疯狂背书。但任志强却始终不这么认为，他坚持认为，98年之后中国房地产名义上是市场经济，但是其实质还是“政策市场”，无论长期、中期、短期，影响房地产走势的都是国家政策。

对于大炮的观点我无能力证明对错，但是透过大炮的话我们至少明白了一点，影响中国房地产走势的因素众多，其中政策的稍有变动最不可小觑，更不容忽视。说得直白点，有时候一个政策可以让开发商、炒房客、中介机构们兴奋得起飞，而有时候一个政策又能让市场迅速由火变冰。

因此不管是买房还是卖房都不仅要关注市场的变动，还要睁大眼睛盯着中央对行业做出的政策变动。专业的投资客们之所以能够玩转市场，能做到在牛市的时候大赚特赚，更能做到提前嗅到危机将至全身而退，就是因为他们有优于常人的敏锐嗅觉和对大势的判断。

在奇哥看来，房地产近期发生的几件大事，均释放了极强的信号，尤其对于开发商来说面临三个巨大危机，未来的日子只会越来越艰难。参透了这些大事件变故的背后真相，也就明白了未来房地产市场的走向，也就摸清了房价的脉络：

一、“取消预售制”乌龙事件，开发商的危机并未解除！

从昨天到今天，地产圈最热门的话题当推“住建部酝酿取消预售制，广东、湖北等多省份将率先全面实施”这个重磅消息。虽然昨天晚些时候住建部辟谣称：取消商品房预售征询意见情况并不属实，但这并未能浇灭人们讨论的热情。

中原地产首席分析师张大伟认为，乌龙事件的背后地产商的危机并没有解除。虽然现在还做不到“一刀切”取消预售，改期房销售为现房限售，但有些城市还是会逐步推进。谈及该政策的影响，他直言不讳到：毋庸置疑利好国企，但中小房企也将批量倒闭。因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高。

易居智库中心总监严跃进则认为，取消预售制度符合楼市调控“去杠杆”的要求，是“房住不炒”的政策思路体现，同时也有助于回归房屋的居住属性。

虽然住建部后来辟谣了，但这并非空穴来风，今天不取消未来总有一天会全面取消，因此地产商们一定要警醒起来，再不能抱有侥幸心理，从现在起做好资金流健康，保证未来不会受此政策变故而倒闭是当务之急。

二、郁亮内部讲话曝光，行业转折点真的来了？

几乎是同一时间，郁亮在万科南方区域9月月度例会上的讲话被公之于众了，和以往数次讲话释放的信号不同，这次郁亮的悲观情绪更加严重了。他毫无保留地表示，尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，后来被证实言之尚早，2016年又来了一波大牛市，但今天，我们可以说转折实实在在到来了。

据曝光的讲话文稿显示，郁亮开场就对战略进行了检讨。他表示，未来要做的事就四个字：收敛、聚焦。因为这是应对转变的最好方式。而郁亮为万科制定的新“三年事业计划书”的基本要求就是“活下去”。

活下去，听起来局势确实相当不容乐观，尤其这话还是从行业之王的掌门人口中说出来的，万科对于房地产后市的悲观尚且如此，一些已经陷入资金困境的中小企业还有什么理由不感到恐慌呢？

事实上，这两年一直在积极扩张奋起直追的融创掌门人孙宏斌前段时间也发表了几乎一样的观点，他一针见血地指出，本次房地产调控的严峻程度让很多地产商都没引起足够的重视，随着资金的收紧，未来很多企业都会陷入资金困局；购房者的态度现在没改，但最终会改变。言外之意，只要保持现有的调控政策不变，房地产终究会迎来大变天，一大帮中小企业或因资金断裂而随风消逝，房地产的熊市会迟到但不会缺席，购房者一窝蜂抢房的现象更是兔子的尾巴长不了。

三、地产企业更名潮来袭，地产商都在积极避险

奇哥此前曾统计过，从2016年截止到今天有22家地产企业完成了“更名去地产”计划。行业前十的房企如今只剩中海和富力还保留地产字样。

中原银行首席经济学家王军认为，房地产业的转型将逐步展开，将从单纯的住宅开发向全产业链延伸，其附加价值和增值服务将有进一步提高。

一批又一批的房地产公司纷纷更名，其背后反映了房地产市场正在出现深刻的转型，龙头房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展，试图提供一揽子的多元化服务，而不仅仅只是集中在开发这一个环节。这不单单是房地产行业初露颓势的表现，更重要的是随着金融政策的收紧，地产融资环境发生了巨变，地产商不得不寻求更多的找钱渠道和发展模式，未来地产企业依然仰仗传统“拿地-开发-销售”三板斧模式血拼，虽然不能断言会死得很惨，但可以料定前景堪忧。

四、地产商主动降价促销跑量，部分地区部分楼盘房价直降3成！

恒大开启全国楼盘88折降价促销，最低折扣据悉达到了74折，等于变相降价了3成此前一直被很多专家进行解读。但在奇哥看来，其实并没有那么复杂，许家印掌舵的恒大其实最近几年每年都会来一次这样的降价促销，奇哥早就司空见惯了。

这其实也是我一直佩服恒大的地方。能屈能伸，该赚钱的时候就使劲赚钱，但是当行业出现转折的时候他们也能顺应时势，对外恒大是在积极降负债，保全公司大局，但鲜有人知道许的政治觉悟很高，当国家高喊要“坚决遏制房价上涨”的时候，恒大带头响应，可圈可点。

在2018年最后的几个月里，究竟会不会有其他的地产商明智跟进，选择降价促销卖房把现金拿在手上，奇哥不敢妄加猜测。但叠加上述其它三点针对地产商的变化来看，不仅是未来几个月，可能2-3年地产商的艰难日子都不会有改善，在这种局势下地产商想活命就不得不做出选择了。降价还是破产，我想大多数地产商还是会选择前者。

房地产巨变在即，地产商面临大洗牌，行业规则已经悄然打破，长效机制更是呼之欲出，那么未来房价到底会何去何从？虽然很多专家都预测房价下跌大局已定，但奇哥依然觉得国家调控楼市的真实意图是回归住房居住属性和回归健康平稳，因此未来房价出现稳中微跌才是大概率事件。