万科、碧桂园等房地产大佬为何集体推崇“高周转”？

据《中国经济周刊》记者不完全统计，自去年9月以来，碧桂园的安全事故已造成至少11人死亡。最近的一次发生在7月26日。当晚，安徽省六安市碧桂园·城市之光建筑工地发生围墙和活动板房坍塌事件，造成6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重(下称“7·26事件”)。

外界认为，碧桂园频发安全事故，根源在于其“高周转”模式。《中国经济周刊》记者就相关问题进行了采访。但8月3日，碧桂园在位于广东佛山(楼盘)的总部召开媒体见面会时，该公司主席杨国强否认事故频发与高周转有关。

“高周转抢的是预售许可证”

所谓高周转，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。主要是指房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。

高周转模式可以追溯到2010年，万科等房企运用高周转模式创造了前所未有的销售额，这一年也被券商称为高业绩和高周转的“元年”。

碧桂园不是高周转模式的最先使用者，却把这种模式发挥到了极致。10多年前，万科曾奉行“5986”高周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅，但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃，碧桂园则予以传承。

碧桂园的高周转被业内成为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。根据碧桂园今年流传的内部文件，碧桂园已意图把开盘工期压缩到3个月，“开盘工期≤3个月，奖励20万元;开盘工期在3~4个月，奖励10万元” 。

“开盘工期和施工工期不是一回事，高周转抢的是商品房预售许可证。”深圳(楼盘)瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者说，根据相关规定，开发商在投入一定比例资金后，当地住建部门会发放预售许可证。

“开发商拿到许可证后就可以销售，在购房者交完首付之后到房管局备案，再与购房者到银行面签之后就等银行放款了。一个施工期为一至两年的楼盘，仅6个月就完成了销售，这意味着开发商又可以拿这些钱去做投资了，资金成本和时间成本都节省了，这也是不少房企热衷高周转的原因。”王大国说。

王大国还介绍说，各地发放商品房预售许可证的时间不同，有的是在地下室建好之后，有的是在楼层盖到一半，还有的是在楼盘完工。记者注意到，根据2007年修订的城市房地产管理法，要取得商品房预售许可证，除了已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证，还必须“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期”。

碧桂园能达到6个月资金再周转，与房地产市场上行有很大关系，特别是品牌房企开盘就能很快卖光，这使不少房企都推崇高周转模式。

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