“限改共”？ 北京“限竞房新政”猜想

近日，有消息称，继年初传言“北京（楼盘）将出台商品住房销售公开摇号”政策之后，相关部门正在酝酿针对限竞（限房价、竞地价）房的新政。政府拟将限竞房与共有产权房挂钩，涉及范围或包括已入市的限竞房和已成交的限竞房地块。尽管尚未得到官方证实，但有消息称，该政策最快于本月推出。

按此传闻，政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目，拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1:9，即政府持有10%、购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质，仍为限竞房。但业主再出售时，要根据共有产权房的销售规则，清算政府持有的产权比例。

并非空穴来风

有知情人士表示，如果政府持有10%产权，并不会明显降低限竞房的购房门槛，却改变了房子的投资属性。这部分限竞房的价格相比共有产权房并不便宜，符合共有产权房资格的购房者未必有足够资金，因此有可能出现大量弃购的情况。

2016年，楼市过热，政府为抑制房价快速上涨，主推限竞房地块。2017年，北京用价值2700多亿元的土地开发限竞房和共有产权房。而开发商最关注的是，传闻中限竞房政策的执行范围是否涉及已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块。

对此，思源地产首席分析师郭毅表示，政府出台新政策肯定要有相关依据，基本原则是维护公平、合理的市场氛围。对于已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块来说，要考虑政策是否违反之前签订的土地出让协议。这种情况下，对于按土地出让协议规定开发、销售限竞房的开发商，是否给予一定赔偿以平衡开发商的损失，也需政府相关部门在制定政策前重点考虑。

从目前各方反馈看，限竞房改共有产权房并非空穴来风。去年10月，总房源达969套、销售均价每平方米19000元的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告，成为北京市首个由限价商品房转为共有产权住房的项目。

业内人士认为，出台这项政策最大的目的，或是为了确保北京共有产权房供应任务顺利完成。2017年，北京市住房城乡建设委员会联合有关部门发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》要求，未来5年完成25万套共有产权住房供地，意味着每年至少有5万套共有产权住房供地入市。

而在2017年北京共有产权住房供地完成率104%的基础上，今年当地再次加大此类土地的供应比例。北京市规划和国土资源管理委员会官网显示，仅1月4日至2月6日挂出的23宗住宅地块中，共有产权房地块就占到10宗。

就在共有产权房地块加码供应的同时，北京土地市场却迎来了史无前例的大规模“流拍”。今年以来，北京土地市场已经流拍4宗住宅地块。其中，两宗丰台白盆窑共有产权房地块总规模达30万平方米，按每套房源80平方米计算，超3000套共有产权房供应计划落空。

中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗共有产权房地块流拍的原因除了起价过高，还因目前市场共有产权房供应量虽大，但需求未达预期。截至2017年12月中旬，北京共有产权房项目为40个，总房源4万多套，待申购的房源超过3万套。

供大于求、申购门槛越来越高、无丝毫投资属性……这些都导致共有产权房项目出现滞销，增加投资成本，令开发商放弃竞买，最终影响本地共有产权房供应计划。业内人士认为，从这一角度看，新政策出台并非完全没有可能。

新政或产生连带效应

据不完全统计，北京迄今共有61宗限竞房地块挂牌，已成功出让58宗。2016年成交的4宗地块均为100%自持；之后的54宗地块，大部分项目尚在规划建设中，有的已即将开盘。

此前，有消息称北京所有的限竞房项目已进入停摆状态，静待“靴子落地”。

笔者了解到，金樾和著、万和斐丽、旭辉城、远洋金融街(000402,股吧)颐景春秋等限竞房项目似乎并未受到传闻影响，积极蓄客。其中，金樾和著和旭辉城预计4月中下旬首次领证开盘；万和斐丽和远洋金融街颐景春秋的开盘时间预计为6月中下旬。

以金樾和著为例，89平方米的三居室总价约340万元。若投资按年化收益率5%计算，年收益额为17万元。以此作为房租，可以找到比该项目位置更优、环境更佳的居所。在当前房价回调明显的二手房市场上，可选房源的空间很大。

数据显示，在2017年北京市场成交的土地中，限竞房用地达44宗，其中17宗已公布案名。除两宗开发商100%自持外，其余15宗限竞房将在今年上半年陆续入市。在业内人士看来，限竞房将成为北京住宅市场的新标签。因此，传闻中的政策一旦落地，对于限竞房市场将极具“杀伤力”。

张大伟认为，政策出台对于已拿到限竞房地块的开发商来说打击最大。因为这些地块在购入时，市场价格正处高点。随着去年以来二手房市场价格持续下跌，除个别项目外，大部分限竞房的性价比已经消失。伴随新政策“加压”，限竞房项目销售将愈加艰难。

郭毅亦表示，共有产权房入市量稳定增加，限竞房项目的开发商只要资金没问题、能扛住业绩指标，可以通过不卖房来规避政策。但开发商往往需要及时回款，只能选择降价。即便其限竞房项目与市场价格差别不大，但鉴于对摇号选房失去主导权，无法通过手段划分选房优先级，资金问题将更大程度地浮出水面。而对于在拿地时没有限定房价的普通商品房来说则是极大利好，也意味着高端商品房的供应将更加。

如果限竞房改共有产权房政策成真，除了限竞房市场，二手房市场是否会产生连带效应？对此，业内专家意见不一。郭毅表示，如不改变产权性质，而共有产权部分的回购方式区别于真正的共有产权房，二手房市场定会量价齐升。张大伟则认为，限竞房改共有产权房将继续降低房价上涨预期，同时给刚需带来更多选择，存量二手房市场成交将走低。在信贷政策及购买门槛保持收紧的背景下，改善性需求卖二手房换高端新房的机会变少，新房市场也会受到影响——开发商降价售房，购房者敢不敢买变成疑问。