太原写字楼市场“过剩“ 未来何去何从

太原写字楼市场发展历程

顺应太原城市经济建设发展趋势，写字楼市场历经从北城往南城发展变迁的五个阶段历程，形成各具特色的五大商务中心。

2002年-府东片区

府东片区位为太原市行政、金融中心，是太原市最早的商务办公区，区域内分布有省、市两级行政中枢和多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多酒店、餐厅等服务业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心。该片区写字楼项目大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最具代表性。

2008年-南内环街区

南内环街区以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表，形成了以电子产品营销为主体商业特征，入驻企业主要是从事IT行业的企业，由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。但目前在IT产业基础之上，多元产品线出现。

2014年-长风街片区、高新片区

长风街片区，政府重点规划商圈，近年来发展迅速。片区内，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、阳光商务大厦等为代表，随着配套的完善和区域的逐步成熟，该片区已发展为南城商圈核心区。

高新片区位于学府街以南，依靠区内高新技术产业和政策优势，分布有高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等写字楼，聚集了很多国际知名企业及高新科技产业，与南内环片区相似，均为专业性写字楼市场。

2015年-长风商务区

长风商务区位于汾河西岸长风西大街南侧，该片区交通便利，未来将建成太原市市级行政枢纽和办公会议中心，片区内分布有山西大剧院、山西省图书馆、山西省科技馆、太原美术馆、太原博物馆、中国（太原）煤炭交易中心等大型公共文化设施，将打造成为太原文化、生态、生活品质及商务品质的新兴商务经济区和宜居区。依托五大馆、汾河景观及商务、行政办公区，形成各具风格的功能区，将打造成为太原文化、生态、商务及生活品质的新兴商务经济区和宜居区。

太原写字楼市场现状分析

难去化，举步维艰

从历年太原市写字楼市场供求走势来看，2015年太原市写字楼市场疲态尽显，成交放缓，库存高起。2015年写字楼成交量同比上涨38.53%。累计成交均价同比下降15.3%。从2015年太原市写字楼市场供求及价格走势来看，市场供应大于需求，成交一路走低，同时，成交价格波动下滑，整体市场处于疲软局面。

成交分化明显，价格成主要破局之路

2015年太原写字楼市场集中度加剧，top1与top3金额相差近5亿元，产品竞争越趋激烈，市场集中度越趋明显，以华润大厦为代表，以价格为策略，抢占首批中小投资客户，不失为写字楼市场突破之法，是写字楼top10项目中成交均价最低，成交面积最多的项目。

同质化，高库存

太原写字楼市场目前在售项目库存大，受城市整体宏观经济影响，写字楼产品去化缓慢、去化周期长；待入市写字楼项目多，体量大，对写字楼市场潜在冲击大；写字楼项目操作模式相同，销售型为主，产品同质化，无差异点，市场多数写字楼项目都在寻求去化突破点。

太原写字楼项目突破办法

路径一：产品设计调整，降标 / 改公寓

太原写字楼市场近年呈下行状态，市场不景气，去化周期长。可通过写字楼降标，以华润大厦和南海公元时代城 （ 详情 动态 图库 团购 ）为代表项目，户型面积下调或者改成平层小型公寓，来适应市场需求。公寓产品从价格层面占据绝对优势，以中小企业为代表的客户群体对此类写字楼接受度较高。

写字楼改公寓的可操作点：

1.空间分割小，首先解决客户容量问题，扩大客户覆盖面；

2.其次，公寓产品解决使用性问题，功能性强，居住/投资属性强；

3.最后，公寓产品解决客户购买力问题，价格较写字楼低，吸附大量散户投资群体。

路径二：运营方式创新

响应国家“万众创新 大众创业”政策，为小微企业提供创业平台和场地，改变运营方式，创新多功能写字楼理念，借鉴SOHO中国、优客工场等运营模式，运营联合办公型产品。

万创UPBOX，太原第一家已运营联合办公项目，位于晋阳街与滨河东路交叉口，总面积3400㎡，凭借高新区独特的区位，加之政府的补助，运营成效显著。其运营模式为：整层分割，小块出租，资源互换，价值相连。有500个工位，分为封闭式工位：900元/月、半开放式工位：700元/月、开放式工位：600元/月，租金可按月、季、半年、年支付。公共空间使用模式为：会员费+免费。目前入住的企业有新浪、欧兔互联、云.space、欧林家饰等公司。

太原写字楼市场未来走向

目前在售写字楼项目剩余货量约150万㎡，集中在以长风街为主轴的两侧，均为甲级写字楼，定位偏高，面积区间范围较大。其次，未来潜在供应写字楼体量近160万㎡，预估多在2016-2018年入市，但未来发展的不确定性多，此类型项目主要集中在汾河西片区，尤其是迎泽西大街、长风街及城中村改造商业地块写字楼放量，竞争态势也随之明显。预计，去库存仍为未来写字楼项目最主要目标。