物业改革:物管费不再交物业 而且还降低了

以业主自治闻名全国的深圳景洲大厦又有三项新动作。从今年１月１日起，该小区公共资金全部实行业主自管，停车场收支从小区物业管理费中剥离，业主可享受物管费、停车月卡费“存１１个月，减免１个月”的优惠。在业内看来，上述有些改革将是大势可趋，景洲大厦先行试水可为后来者提供经验。

亮点１

物管费由业委会代收监管

所谓公共资金实行业主自管，即小区物业管理费、日常维修金、停车场停车费、公共空间使用费等，全部由业主通过手机银行，直接转账存入景洲大厦业主委员会账户，由景洲大厦业主大会执行委员会和监督委员会直接代收监管。

根据景洲大厦同小区物管公司达成的２０１６年版《景洲大厦物管服务合同》，景洲大厦将实行物管酬金制管理，每年景洲大厦业委会向物管公司支付定额酬金１２万元；每月初，由景洲大厦业主大会执行委员会按“物管合同”约定，给物业管理人员支付工资，报销上月物管维修等项目开支，并按月支付物管酬金。

为什么要由业主委员会来代收代管小区公共资金？景洲大厦业主委员会主任邹家健昨日接受南都记者采访时表示，近年来，全国物业管理的矛盾纠纷不断上升，其中，最主要的问题之一就是物管公司运作不透明，其中包括隐瞒收入、夸大支出、不按法定规定公布收支账目、拒绝接受物管审计、报大账做假账等，而且，物管公司撤离时卷走小区业主资金的现象时有发生。

“遭遇上述问题时，业主维权成本极大，步履维艰。”邹家健表示，作为全国最早实行业主自治的小区，景洲大厦也有过前物管公司撤离卷走小区业主资金的教训，经过多年的调研后，景洲大厦业主大会决定将小区公共资金交由业委会统一代收代管。

“这项改革能够从根本上规避以往物业管理运作不透明的弊端，同时也让业主能够全面及时地了解小区物业管理收支的真实情况，理顺了市场关系，有利于小区按照市场化机制调节物管收费定价，及时合理地调整物管收费和停车收费。”邹家健表示，在维护业主知情权的同时，该项改革保障物管公司有合理的收入盈利，同时也能减少小区物管矛盾纠纷，维护社区稳定和谐。

“站在物管从业人员的角度来看，业主自治是大势所趋，将小区公共资产交由业主自管其实是顺应市场的变化。”之平管理景洲大厦物业项目经理王明表示，近年来，随着业主自治意识增强，不少小区在选聘物管时有一个前提条件，就是采用酬金制向物管支付该得的酬劳，以保障小区公共资金收支透明。“老实说，我们公司没有想过要在景洲大厦这个项目上挣多少钱，而是希望通过一些创新和探索总结经验，为今后承接更多的项目打好基础。”王明称，自２０１２年接手景洲大厦物业项目，该公司与景洲大厦业委会配合默契，共处愉快，经业主大会表决，双方决定从今年１月１日起续签物管服务合同。

亮点２

停车场收支从物管费中剥离

与景洲大厦小区资金业主自管同时推出的还有另一项物管改革，从今年１月１日起，景洲大厦停车场收支从小区物业管理费中剥离，实行独立核算，专款专用，自负盈亏，小区停车位收费和物业管理收费全面实行市场化调节定价。

记者从“景洲大厦博客”中公布的景洲大厦收费调整方案中看到：从１月１日起，景洲大厦住宅物管费每平方下调０　．２５元，由原每平方２．７５元，下调为２．５０元；停车费月卡上调５０元，每月由原２５０元上调为每月３００元／车。“该调价方案２０１５年１２月２０日已经景洲大厦业主大会三分之二以上业主书面表决通过，同意调价方案的业主占８８．６４％，仅有８．１２％的业主投了反对票。”邹家健介绍称。

谈到这项改革时，邹家健表示，当前，全国许多城市本应是属于公共配套建设的小区停车位已被地产开发商、物管商实际占有非法变相出售，变成了所谓“专有部分”，但这些小区停车场的保安人力、车场维修、车场能耗、保险税收等停车场管理支出成本还在小区物业管理费中列支，以大包干的物管收费形式由全体业主买单。

“地产、物管变相卖掉了小区公共的停车位，却让全体业主为其‘自有’的‘专有部分’的支出成本买单，这种无本万利，空手套白狼的做法显失公平，不符合谁使用谁付费的市场原则。”邹家健认为，景洲大厦将小区停车场、游泳池、会所这些公共配套建设项目的收支，从物管费中剥离，独立核算，符合“部分人使用的由部分人支付成本”的物管法规规定，也符合“谁使用谁付费”的市场原则。“小区物管费精细化核算后，并不会减少物管企业收入，只是让核算更加公平合理，有利于物管行业的健康发展。”邹家健补充道。

在王明看来，将物管费与停车费分开核算是物管精细化的体现，对业主来说更公平。据介绍，景洲大厦体量较小，只有２０　０个停车位，物业公司和业委会通过摸底和核算成本发现，单纯的物管费成本其实没有那么高，之前因为停车场运营年年亏损，只能用物管费对其进行补贴。

据了解，２０１４年，景洲大厦业主委员会曾从小区公共收益中拨出１０万元，弥补小区停车场亏损。当时就有业主认为，停车场的建设成本，是按业主购房面积计入买房购房款的，每户业主都有份额摊分。长期以来，景洲大厦无车业主或不在小区停车，却为停车场亏损买单显失公平。

亮点３

存１１月减１个月

不久前，景洲大厦业主委员会给每位参与小区公共事务的业主，发了一箱从西北团购的红苹果。

除此之外，景洲大厦业委会还决定：２０　１６年住宅物管费、停车月卡费实行“存１１个月，减免１个月”优惠，让业主分享业主自治带来的民生福利。据邹家健介绍，目前该小区已经有一半以上的业主将全年的物管费、停车费总共１００多万通过手机银行转入业委会账户。

业委会管理小区钱袋子，遇到公共维修改造项目时，花钱谁来监督？邹家健对此表示，景洲大厦小区公共维修改造项目由景洲大厦业主大会监督委员会负责审核监督，监督委员会成员主要由小区业主监督代表构成。

据介绍，景洲大厦小区维修改造运作程序为：由景洲大厦物业管理处或业主大会执行委员会提出维修改造项目立项—报送业主大会监督委员会进行预算报价审核／批准—项目预算获批后，由景洲大厦物业管理处实施—项目竣工或采购完成验收后，签字报销。“景洲大厦小区公共维修改造项目由谁承接，花多少钱，均由景洲大厦业主大会监督委员会审核决定，景洲大厦业主委员会主任实行回避制度，均不参与投票表决。”邹家健表示。

除此之外，景洲大厦小区财务收支账目全部公开透明，随时接受业主监督，业主可随时查阅小区账户银行对账单和小区每一笔收入支出。“公开透明是最有效的监督，小区全体业主是小区公共事务的监督主体，这样也能倒逼业主参与小区公共决策。”邹家健说。