金九银十遇寒流 情绪降温后，楼市未来在哪？

十一假期结束已经有一周了，房地产传统的“金九银十”也只剩下不到20天的时间。显然，刚刚过去的这个9月和黄金周，对于楼市来说不再是以往那个丰收的季节了。尤其是在刚刚过去的这个长假，市场逐渐出现了继续回落的现象：

从一线城市的对比来看，北京新建住宅前6天网签29套，二手房住宅网签35套，相比往年有一定的下滑。(当然，网签数据存在滞后，并不能代表市场全面数据，这里仅是作为一个参考。) 而最近新京报也报道称，毗邻北京CBD核心、一直“高高在上”的北京市朝阳区西大望路区域，近期，二手房房价也开始出现下跌。

小白菜的一个同事去年也把房子买在了那个方向，据他说房子确实跌了不少。他自己也很苦闷(财产严重贬值)。

但是另一个一直想买房的哥们儿，最近开始不着急了，他觉得还能再看看。而他这种观望的情绪，确实越来越多。大家都在看市场到底能跌到什么程度，伺机再入手抄底。 房地产市场，情绪非常关键。过往的大涨，往往是“羊群效应”让市场变得过于热烈，而产生所谓的泡沫。但如今，情绪冷静下来之后，对于房地产市场的考验也就来了，因为未来楼市将面临更加复杂的情况——细分的用户需求。 过去这些年，房地产商基本不愁房子卖不出去，只要房子盖好，基本就是躺着赚。因为，那种情绪下，只要是房，就有人买。 还记得2016年那波大涨期间，我们老家县城(临近北京)下面一个镇的房价从单价4000元飙到了1.5万以上，“你知道吗，有套破的我都不看不下去的房子，你们北京来了个大姐二话不说就成交了，单价1万5，都不还价。”一个中介跟我说。 而如今，这种现象恐怕很难再出现了。国家现在不断强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，这话说的不能再明白了，以后的房子是要回归自住属性的。 那就有人会担心：回归自住属性后，房价会不会出现大幅的下跌呢?市场的自住需求够支撑房地产市场吗?哪些区域和城市更具市场潜力?

楼市的支撑要素还在吗

“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，这个是房地产市场一条特别重要的规律。

从目前的形势来看，国内房地产市场有两个主要的支撑点：

1、城镇化推进，大量农村人口持续进城。

2、改善型住房需求。

城镇化率持续提升，大量农村人口进城

过去这几年，国内房价的大幅上涨的一个主要原因就是大规模的棚改货币化，这个棚改就是一个强行城镇化的手段。

截至2018年，我国常住人口城镇化率59.6%，这仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。这就说明我们目前城镇化提升的空间还有很大。

根据联合国预测，未来11年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

足够的成长空间和稳定的城镇化速度，这就保证了房地产市场有充足的人口基础。

改善型住房需求

随着居民可支配收入的提升，居民住房消费能力增强。现在人对于住房的要求越来越高，优质的物业服务、基础设施建设等都属于基本层次的要求了，教育、医疗、交通等功能因素越来越驱动人们去更新换代。

尤其是，未来5G时代下物联网更加普及，智能家居等新一代的住宅概念，都刺激着人们去追求更高的居住品质。

另外，根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020-2030年，我国城镇人口中35-44岁和45岁-60岁的人口将进一步增加，而这部分人正是改善型住房的主要客户。

楼市的未来有哪些可能

这个部分，小白菜想谈两个问题，一个是区域、一个是房子功能性划分。这两个问题其实跟上面小白菜谈到的楼市的两个支撑要素是紧密相关的。

1、哪些区域更有潜力?

城镇化使城镇人口增加，而这背后还有一个问题——人口的迁移，这决定着人口流向哪里。

区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。

《十三五规划纲要》提出“优惠城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19大城市群。19个城市群包括257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%。

19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委预计，到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。

2、未来房子将更突出受众需求

前面我们提到了改善型需求，其实不只是改善型需求，首套刚需也是一样。购房者对于房子的需求越来越细分和精准。

这也要求房企要根据市场需求去强化房屋产品的功能属性，以满足个性化的住房需求。

例如随着老龄化的不断加剧，养老地产成为市场关注的焦点。目前来看，市面上发展成熟的养老地产并不多，市场空间还很大。

还有就是旅游地产。2018年国内旅游行业产值逾5.13万亿，同比增长12.3%，GDP占比10%以上，行业发展方兴未艾。旅游地产的市场空间也是相当广阔。

关于上述这两类住房，小白菜争取以后跟大家一起详细探讨。

另外，国内的家庭结构变化导致家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求。当前，我国一人和二人户家庭占比提升，家庭平均规模不断下降。2004-2017年，户均人数由3.24人下降为2.99人。一人户、二人户家庭占比分别由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%;三人户家庭占比则由31.4%下降至24.7%。二人户已取代三人户成为我国最主要的家庭结构类型。未来，中等户型和小户型的房子，肯定还是市场的主要需求。

再者就是随着科技进步和中产阶级群体的不断扩大，高科技住宅、智能住宅都会成为新的增长点。也是投资者的比较好的标的选择。

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