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第一家房地产企业暴雷破产我们怎么办?

发布时间： 2018-10-04 20:53:38

来源：许戈财经

分类：其他楼讯

曾几何时，房地产被誉为中国赚钱的行业之一，中国多年首富都是归房地产企业家所有。然而事实上，在楼市调控和货币政策收紧的情况之下，房地产企业的问题正在逐渐暴露:

房地产企业的融资渠道呈现出快速收紧的态势，不少房地产企业早就已经负债累累，房地产开发商开始暴雷。专家预测，地产行业的寒冬期即将到来。

中弘或成A股第一家倒闭的房企

7月17日，坐标位于北京的中弘股份发布公告，截止到公告发布日，中弘控股股份有限公司逾期债务本息合计金额为436976.05万元，也即违约43.7亿元。

中弘股份控股股东中弘卓业集团有限公司持有的所有中弘股份股权都被司法冻结。

中弘是一家中大规模的房地产企业，前两年公司财报显示盈利都在二、三亿元左右，而去年直接亏损二十五亿多元，今年的第一季度已经亏损了三亿多。这种断崖式的亏损已经表明公司出现了严重的内部问题。

而在2017年初，中弘济南的文旅项目因缺乏资金已经停工;

位于黄金地段慈云寺的中弘大厦，也已经由于缺乏资金已经烂尾半年;

北京商住政策出台后，平谷的御马坊和夏各庄项目销售停滞，御马坊项目大量客户开始退房，至今有350户业主仍然未退网签，他们已经开始寻求平谷区法院的帮助，据悉，以个人名义起诉御马坊项目的业主已达110位……

据媒体公开披露，该公司掌舵人王永红自去年年底以与港桥投资重组谈判为由前往香港，至今未归。背负债务四十亿元，这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。

全国百强房企轰然倒下

据了解，中宏股份并不是个例。近年来，百强房企资金链断裂、企业破产的新闻屡见不鲜。

►百强房企光耀无力回天

位于广州的光耀集团，属于国家一级房地产开发企业，并获得了广东房企品牌价值TOP10，中国房地产百强企业等称号。

但再多的光环也掩盖不了集团发展的颓势。2014年5月9日，光耀集团董事长郭耀名在接受采访时表示，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔。如今，光耀已回天乏力，愿意接受一切企业的收购。

经过资产清算，光耀集团总资产剩余60亿，负债80亿，为其他企业担保约26亿，合计债务为106亿，很明显已经资不抵债。

►百强房企华光正式破产

2015年8月，华光房地产集团申请破产。据了解，华光地产集团成立于1986年，是常州市成立最早的开发企业之一，中国房地产企业100强。是以房地产开发为主的大型房地产专业开发公司。

1999年以来，华光地产经过改制后迅速扩张，但是在房产企业不断洗牌的大环境之下，华光地产因为旗下项目延期交房并陷入无限期停工、拿地多年无力开发、巨额信托融资失败而陷入困局，最终导致破产。

房企负债率惊人被列入黑名单

目前，不少开发商甚至被列入了失信“黑名单”。

7月27日，秦皇岛22家开发商被列入失信"黑名单"

秦皇岛目前审核了全市的房地产开发商资质，将22家房地产开发商列入黑名单!

7月20日，黑龙江141家失信的房地产开发商被曝光

黑龙江省纳入失信被执行的房地产开发企业，将停止其办理新建商品房买卖网上签约、存量房买卖合同网上签约和房屋交易手续;限制新项目准入，在全省范围内禁止新项目开发建设。

什么情况会上黑名单?

主要是债务纠纷、资金链出现严重问题、承建商撤离工地、扫尾工作迟迟不能进行、交房遥遥无期等是开发商上失信黑名单的重要原因。

简单说就是，开发商资金链可能断了，项目可能烂尾了。

不仅仅是中小型房地产企业，一些我们所熟知的典型房企负债率也高到惊人。

以各公司2017年年报来看，恒大的负债规模最大，融创负债率最高，恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上。

中国房地产企业过高的负债率也引起了央行的关注。7月份的时候，中国人民银行发布了其《中国区域金融运行报告(2018)》，其中《房地产市场分析》报告以专题分析的形式，论及了当前的中国房地产市场。

在央行的这份报告中，罕见地提出了一针见血地批评:

一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定，市场不规范，监管难度较大;存量土地利用效率有待提高，房地产市场长效调控机制有待完善。

房企破产，购房者怎么办?

可想而知，房地产企业如果破产，真正受到影响的就是购买者了，那购房者要如何保障自己的权益呢?

主要可以分成以下两种情况来讨论:

一、房屋已建成

房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。

二、房屋未建成

房屋未建成的，又可以分为以下两种情况:

1、按揭贷款所购房屋的权利归属。

在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。

第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

雷暴过后，意味着什么?

世界上没有后悔药，也没有假如。我们只能以此警醒自己，中弘的危局，告诉我们:

1、目前是楼市调控的关键节点，许多小中型房企在资金流限制这么长的时间里，已经开始有点扛不住了，现阶段是大型房企吞并小中型房企的最佳时间节点，是房企洗牌的重要时刻。

2、楼市已到了非常时期，在货币对楼市定向收紧的当下，不光是小房企苦恼，大房企也焦虑。比如主战在三四线城市的某“第一房企”，就一再对员工强调，要加快周转速度。加快资金回笼。

这种背景下，后续估计会有更多小型房企陷入危局。而摆在中小房企面前的只有四条路:卖项目、卖股权、卖身、坐等破产。

更多的中小房企会选择前面三条路中的一条，无论选择哪一条，对于房价都会有一定的调整压力。尤其是小型房企集中的三四线城市。

当然，别期望房价会有大的浮动，因为在如今国内国外都承受着较大不确定性的背景下，稳定是当前的第一要务。

而楼市，作为经济增长的柱石，必要的时候，还是会给予货币刺激，央行对货币政策的表述，已经从之前的“保持流动性合理稳定”变为“保持流动性合理充裕”。

1、房地产冰封、P2P炸雷、人民币贬值-中国正在经历第三次财富大洗牌