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净负债率高企 浙江房企德信也要赴港IPO

发布时间: 2018-09-21 10:29:04

来源: 唔哩热点

分类: 行业动态


不同于绿城、滨江,德信地产属于杭州本土市场上的二类房企。9月18日,德信向香港联交所递交了IPO上市申请,成为当前杭州本土房企中最新一家赴港上市的企业。

1995年前后是浙江房企发展的一段关键时期。这一年,杭州房企的老大哥宋卫平成立了绿城。1996年,杭州本土房企市场的第二名滨江集团成立。

德信地产的成立也是在1995年。与绿城、滨江成立在杭州不一样,德信成立在董事长胡一平出生的湖州。当年,胡一平先是在6月结束了浙江育才职工大学的大专学习,获得了建筑学大专学历。然后在同年9月1日创立德信地产,进军到地产业。2005年德信总部迁址到杭州,正式成为杭州房企的一员。

虽然与杭州本土房企绿城、滨江成立于同一个时代,但德信在规模上要小的多。

招股书显示,2015年-2017年,德信分别实现销售75亿、150亿及270亿。克而瑞数据显示,2018年上半年德信地产流量销售额为185亿,权益销售额为141亿。虽然近几年在翻倍增长,但由于起点低,仍然属于中小型房企行列。

近三年的规模虽然在快速增长,但德信的营收增长却并不明显。根据招股书,2015年至2017年,德信的营业收入分别为56.95亿、69.8亿和65.54亿。截止2018年6月30日,德信的营收为24.71亿,与2017年同期相比下降了10.6%。


同时德信这几年负债也迅速攀升,负债方面主要是银行和其它借款如信托的有息负债增长。根据招股书,2015年、2016年、2017年公司的有息负债分别为45.63亿、81.23亿和101.36亿,截止2018年6月30日,德信的有息负债为112.11亿,短期偿债压力较大。其中,一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。

与大多数房企一样,德信的净资产负债比率也维持在行业高位。2015年、2016年及2017年,德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%,截至今年6月30日,净负债率则为192.6%。

融资或许成为了德信赴港上市的重要原因。他们在招股书中也承认,公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加,可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

不过这个承认并不直接,不仅是德信计划拓展土地资金急缺,在现有地块开发上,德信同样面临着资金紧缺的事实,招股书中募集资金用途也透露了这一点。

根据招股书,募集资金的60%将用于开发若干现有物业项目(即天空之翼、九溪雲莊、德清2017-401-1地块、市心府及时代公馆)的开发,约30%用作公司潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本,以及用作公司目前经营和计划扩展公司业务的城市物色,还有收购地块以及收购土地储备,其余10%用作一般公司及营运资金。

德信还面临着规模扩张中的一个重要问题是土地储备不足,且土地储备多数位于三四线城市。

招股书显示,截至2018年6月30日,德信中国的土地总储备为636.26万平方米,其中545.45万平方米位于浙江省。截至2018年6月30日,德信中国有25个可销售或可租赁竣工项目,54个在建项目及22个持作未来开发项目。

界面新闻梳理了德信招股书中德信的土地储备,德信的土地储备94%的土地储备都位于长三角,温州是其重镇布局的地方,其次是杭州和湖州。招股书显示,德信在温州、杭州和湖州分别持有26个、24个和17个项目。

在其2017年的业绩中,温州贡献了40%的业绩,浙江省内业绩占比高达90%。2018年的营收结构也可以看出德信的布局状况,其在温州、杭州、徐州、湖州和嘉兴分别18.9亿元、4.3亿元、7372万元、4586.7万元、812万元,占总营收的99%。

过于依赖三四线,且布局城市主要是浙江省内,这容易使德信受到房地产市场调整和严控的影响,其面临风险时自我调整空间受限,从而影响到公司业绩表现。

杭州一位市场人士对界面新闻表示,德信现在在杭州主要是两个项目,一个是天空之翼,一个是时代之心,销售状况一般,以接下来的市场走势,销售还会面临更多挑战。

缺钱、缺地、缺好的土储结构,德信现在将2021年实现千亿的计划寄托给了上市。

德信在今年初制定了2018年实现350亿,2021年实现千亿的计划。同时德信也想要对城市布局进行调整,有着立足杭州,深耕长三角,布局全国中心城市,未来千亿目标大杭州三分之一,浙江省内其它城市三分之一,省外三分之一的设想。

以德信现在的布局和业绩情况来看,千亿目标的实现还需要结构的大调整,而资金会成为关键。一位房企人士对界面新闻表示,当前香港资本市场并不算好,选择在这样的节点上市可能不是一个好选择。但对于德信这类中小型房企而言,境内融资收紧背景下,能打通一个境外上市渠道,也算是不错的结果。

今年以来,中小型房企赴港上市愈发集中,除德信外,近期已向港交所递交IPO申请的还有美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际等,从年初至今成功实现上市的也有正荣地产、福晟国际以及弘阳地产等。

在德信的管理层构成中,老板胡一平的长期伙伴费忠敏担任执行董事兼总裁外,胡一平23岁的儿子胡诗豪作为非执行董事,以及媒体人浙报传媒研究院院长丁建刚作为独立非执行董事成为一大看点。

胡一平与费忠敏同年毕业于浙江育才职工大学的建筑学专业,其在1997年加入德信地产,同窗以及多年建立的信任,使费忠敏成为胡一平对外的代言人。

上述市场人士对界面新闻表示,费忠敏事实上相当于胡一平的职业经理人角色,大部分事情都是费忠敏在进行管理。

胡诗豪是胡一平的儿子,其刚在今年5月份拿到美国马萨诸塞波斯顿学院的金融学士,当前在美国纽约哥伦比亚大学攻读物业开发硕士。显然,学校学习经历以及此次获任非执行董事,似乎在铺垫一场少帅接班的故事。

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责任编辑: chenlu

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