遵义

房地产税5年内审议,真正向市场传递的是什么?

2018年09月11日来源:创业家科技房产时评责任编辑:chenlu

市场又见房地产税的消息!

9月7日晚间,人民日报发布消息,公布了十三届全国人大常委会立法工作会议规划,包括房地产税法在内的十部税法进入深化审核,拟在本届人大常委会任期内提请审议,其中房地产税 5 年内提请审议。

消息一出,地产圈又开始躁动了起来。有人认为,5年内在提交审议,意味着房地产税至少5年内没戏,给大量的投资客吃下了定心丸。而有人却认为,这是给房地产税立法确定了一个最后时间底线,在5年之内的任何时间都可能提交审议,开始收税。

今年以来,官方频频表态房地产税法。官方还有各路地产专家在不同场合都在传言房地产税的事情,给人的感觉是,隔一段时间就要吵一吵这个老百姓最为敏感的神经——房地产税。

1

官方年内8次提及房地产税

仅仅在今年3月,官方就5次提及房地产税。3月5日,李总理作政府工作报告时提出,要稳妥推进房地产税立法。3月4日、3月7日,十三届全国人大一次会议发言人张业遂和时任财政部副部长史耀斌分别在发布会上表示“正在抓紧起草和完善房地产税法草案”。

还有,3月11日,全国人大常委会工作报告中提出,2018年将继续加强立法工作,落实税收法定原则,研究制定房地产税法。3月25日,财政部部长刘昆表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法视情况在2018年或者以后年度安排审议。

7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,加快推进房地产税相关政策举措。

最近,市场透露出的信号是,房地产税法可能最快会在今年年底前提交审议,然后面向社会征求意见,还有讨论修订的过程。按照我国税制改革推进步骤,2020年是一个重要的时间节点。

在加之官方非常明确的“坚决遏制房价上涨”的表态,多种措施的配合下,已经让部分人对楼市看涨预期有一定的程度的转变。

本来市场预期房产税是加快出台,而现在,官方又来说房地产税,要在5年内提交审议,这是要向市场传达什么?

太多的房地产税的信号,不知道是要加快房地产税,还是要延缓房地产税,让老百姓都摸不着头脑。

先不管是前者,还是后者。我们先来看看昨日地产股的表现,能窥探一二,因为交易市场是对于政策是最为敏感的。截止昨日收盘,A股上证指数收跌1.21%,深证综指收跌1.97%,创业板指数收跌2.41%。而大多地产股飘红上涨,对比大盘股指的惨烈,煞人眼球。

其中,财信发展上涨逾3%,保利地产和阳光城均上涨逾2%,招商蛇口以及万科A均上涨超1%。


(行情来源:富途证券)

从地产股股价的表现来看,似乎是在支持“房地产税不是加快,而是延缓出台”的这一说法。

2

为什么在此时会透露消息?

土地市场,已经感受到了冬天的寒意。

据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

另外一组数据显示,2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。

房价这边,一直看涨的预期也有松动的迹象。

杭州楼市已经躁动了2年多了,现在却是急速冷却。据统计,8月份,杭州2万元/㎡以下的二手房一半以上环比都是跌的。相较7月,这个环比呈现跌势的楼盘比例又增多了。个别楼盘出现了比较大的下滑趋势。像新时代城市家园,甚至回到了13310元/㎡,而在7月还卖20000元/㎡左右,再往上一个月,它甚至在25000元/㎡左右,两个月,它跌了46%,几乎腰斩。

而且,很多7月在2万元/㎡的二手房,8月都回到了2万元/㎡以下。2万~3万元/㎡二手房,有102个楼盘呈下跌状态,占到了一半以上。

除杭州之外,已经有越来越多的城市房价在不知不觉以各种理由降价了,包括环京、厦门、上海、北京。此外,上周日,广州的广钢新城和光晨樾被曝出大降价,最高降价7000元/㎡。

房价看涨的预期变了,房价开始松动了,土拍市场遇冷了,这或许是上层不愿意看到的局面,因为这涉及到土地财政。

据统计,2017年,全国一半公共预算收入为17.2万亿,同比增长7.4%;2017年国有土地使用权出让收入为5.2万亿元,同比增长40.7%,土地出让金就占总税收的30%,一些地方政府更是占到了50-80%。

如果没有了土地收入,地方财政该怎么办?所以,这种较为冷却的房地产市场,还不得引导引导,怎么行呢?

在我看来,当政府密集调控楼市的时候,房价依旧我行我素、不听使唤上涨的话,当然要拿房地产税吓唬吓唬市场,如果楼市一旦快速冷却,也得委婉出台点利好楼市的消息,暖和暖和市场,因为政府希望房价现在不能涨,但也不能暴跌啊!

3

房价未来怎么走?

世界上有两个大泡沫。一是中国的楼市,二是美国的股市。

目前,中国楼市的总市值为611万亿元,而美国楼市的总市值为31.8万亿美元,约合人民币203万亿元,中国是美国的3倍多。

北上广深的房子卖掉,完全可以买下整个美国房产。一般来说,判断一国的房地产市场是不是存在明显的泡沫,就看房地产的总市值/GDP是否显著高于260%。而中国现在是GDP的739%,远远超过260%。不得不说,中国楼市的泡沫真的很大。

美国股市方面, 2009年3月9日开始,美国股指在接下来的9年多时间里,一路飙升,不断创新高。

8月23日,标普500指数迎来了有史以来最长的牛市——3453天,超过由第一次科技股热潮推动的1990年至2000年的牛市延续时间。在本轮牛市期间,标普500指数累计上涨329.19%。

不过,没有永远涨下去的指数,天下也没有不散的宴席。

现在,全球的两大经济体已经到了无刻不争的地步了。中美之间的贸易出现摩擦,看似是经贸上顺逆差的问题,实则是全球地位之争,主导权之争。

对此,美国还拿出了自己看家本领——美元金融霸权。2015年底,美国开始了本轮的第一次加息。到目前为止,已经加息了7次。这还没完,美联储预计在9月中下旬,还会再一次加息,明年还有计划加息2-3次。

一加息,会导致全球的美元资本回流美国,当然也包括中国。加息会让美元非常强势,人民币也遭遇了不小的贬值的压力。美联储9月一旦再次加息,央妈又不愿看到汇率贬值太快,这次大概率会选择跟随。

一旦央妈跟随加息,资本成本提高了,对于经济增长是利空。当然,对于股市、楼市、债市这一类的金融资产会面临巨大的下行压力。

中国老百姓的财富大多都集中在了房地产,一旦暴跌,会造成系统性风险。这也是为什么美国加息了7次,央妈不敢跟随的原因。

但是,随着美国不断的加息,中国的外汇储备面临巨量减少的风险。有些时候,央妈加息是没有办法的办法。

可以预见的是,随着央妈的加息,房价依然会面临下跌。笔者看来,对于投机客手里有多套的房产,可以择机卖出一些。对于刚需,当然可以再等等看,毕竟未来可能会买到总价更低、地段更好的房子。

全球两大泡沫就是悬在上空的达摩斯之剑。作为中国的老百姓,当然是天佑中华,希望能实现既要和又要的目标。

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