京副中心规划出台 对北京楼市影响几何？

天安门东侧与长安街平行的，坐落着中国历史上一条赫赫有名的街道-东交民巷。与东交民巷垂直交叉的绿树荫荫的正义路多年来一直是北京市人民政府的所在地。然而，自2015年北京市宣布将市政府牵址至通州，到2017年末，北京市委、市人大、市政协已率先搬迁，预计未来通州将会接纳超过40万的政府相关工作人员，正义路同北京市政府的关联将成为历史，“北京城市副中心”正式浮出水面。

今年6月21日，北京市规划国土委、通州区政府共同发布《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》草案，在去年9月份出台的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的基础上，对北京城市副中心未来的规划和发展提出更为详尽的意见和要求。那么，这份草案对于通州及至北京房地产市场的发展将会产生何种影响？

草案中最值得关注的是对人口数量的描述：“到2035年，城市副中心常住人口规模控制在130万人以内”。根据通州区统计局发布的数据，截止到2017年，通州区的常住人口为150.8万，其中城镇人口100.2万。在此基础上，通州将要接纳来自北京市政府的40-50万人，通州区政府在三年前曾表示，未来通州区将根据资源约束尤其是水资源，以水资源承载能力测算人口上限，测算到2020年的人口上限为160万人，这其中包括随着行政事业单位搬迁而转移过来的人。按照这一数字，北京市政府迁入之后的人口总数已经超过了原有的预测上限。因此，未来控制通州区整体人口数量的增长将会是政府长期执行的政策。

草案中另外一个值得关注的重点是绿化建设。未来通州的人均绿地面积将会达到30平米，这比目前北京市的平均水平16.2平米提交了将近一倍。规划中的城市副中心将会保持一个相对较低的密度，这不光包括常住人口的低密度，同时也意味着除了市级政府机关及与其密切相关的部分企事业单位，通州副中心能够为其他企业提供的发展空间将较为有限。按照原来的预想，北京市政府的搬迁将会给大批市属企业带来联动效应，但目前通州已经建成的写字楼有多栋在售，其目标买家大多是市属金融机构和企业，可以拿出来出租的品质好、产权统一的写字楼项目凤毛麟角；另外一个佐证是，在北京的土地交易中，2017年通州商用土地仅成交一例，这意味着未来通州核心区可供建设的商业项目将会非常有限，以目前的定位，未来城市副中心料将不会形成类似CBD这样的商务中心，原本对于通州城市副中心有可能对北京市写字楼市场造成冲击的看法目前看来是过虑了。

从住宅市场来看，从2015年北京市政府将要搬迁通州的消息传出，通州的房价就一路飞涨，这导致通州住宅在2015年8月全国房地产一片火热之时全面限购，在一个城市针对某个区出台限购政策极为罕见，通州是特例中的特例；同时，通州的商办项目也先于北京在2016年5月开始限购，对通州住宅市场的打击可谓是不留余地，通州的住宅成交因此跌至冰点。然而，截止到2018年一季度通州的住宅平均价格已达53,257元/月/平方米，这较两年前的价格上涨了92%。在新的规划中，通州将要在每个社区建立“家园中心”以服务于周边居民，同时，也强调了要建小街区，密路网，这些措辞都不禁让人对通州未来的居住环境产生向往。前些天北京市中考成绩公布，让人大跌眼镜的是，以往在教育水平表现上并不起眼的通州今年中考情况比肩东西城，这同过去三年北京市政府加大了在通州的教育投入有很大关系。优质的教育资源是目前大城市最为的资源，北京市政府如能成功的解决通州的教育问题，则其区域的吸引力将会有极大的提升。从其他城市政府搬迁给其周边区域带来的附加影响来看，北京市政府的搬迁将会给通州的发展带来一个质的飞跃，即便在限购条件下，未来通州住宅市场的价格仍有较大的上升空间。

从长远发展来看，通州一定会受益于城市副中心的重新规划和建设，北京市政府在副中心的规划上花了很多的心思，方案一改再改，力图要以世界级的标准打造一座新城，而城市副中心范围之外的通州境内其他区域也会受到良好的辐射作用。利好政策还会波及到通州的东南部区域如廊坊和北三县地区，这些区域已经被北京市按照“统一规划、统一政策、统一管控”要求进行整合规划，可以说，北京市政府的搬迁有效的推进了京津冀协同发展的步伐。

（作者为戴德梁行北中国区研究部主管）