换房时涉及哪些税种以及如何计算缴纳成关注问题

自2017年3月北京出台“3·17新政”后，二手房市场迅速降温，到2018年3月二手房成交量才开始反弹，并逐渐进入平稳期。换房时涉及哪些税种以及如何计算缴纳，成为买卖双方更为关注的问题。

(一)个人买卖不足2年的普通住房

例1.2018年7月1日，李先生将其2016年8月1日100万元(假定无合理费用)购买的位于市区的普通住房销售给张女士，售价200万，则：

(1)李先生涉及税费如下：

增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，即2000000÷(1+5%)×5%=95238.10元

城市维护建设税：房屋坐落地在市区的，税率7%，即95238.10×7%=6666.67元;在县城和镇的，税率5%;在其他地区的，税率1%

教育费附加：95238.10×3%=2857.14元

地方教育附加：95238.10×3%=1904.76元

个人所得税：个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;不符合“满五唯一”条件的，以本次房屋交易价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的余额，按20%税率计算，即[(2000000-1000000)÷(1+5%)- 6666.67- 2857.14- 1904.76]×20%=188190.48元

印花税：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税

土地增值税：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税

(2)张女士涉及税费如下：

契税：购买家庭唯一住房，且面积在90平米及以下的，税率1%，即2000000÷(1+5%)×1%=19047.62元;购买家庭唯一住房，且面积在90平米以上的，税率1.5%，即2000000÷(1+5%)×1.5%=28571.43元;购买二套房，税率3%，即2000000÷(1+5%)×3%=57142.86元

印花税：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税

(二)个人买卖2年及以上的普通住房

例2.2018年7月1日，李先生将其2016年6月1日100万元(假定无合理费用)购买的位于市区的普通住房销售给张女士，售价200万，则：

⑴李先生涉及税费：

增值税：个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税，即0元

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：0元

个人所得税：[(2000000-1000000)÷(1+5%)]×20%=190476.19元

印花税、土地增值税：同例1.

⑵张女士涉及税费如下：

契税、印花税：同例1.

(三)纳税人在申报缴税时需注意：

1.本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

2.计算缴纳个税时，转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税金;合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。