三四线调控升级,保利、富力等房企的机与危

自2017年以来，一二线市场严苛的楼市调控与三四线市场去库存拉动，导致楼市交易的天平出现大幅度倾斜，高温的三四线市场，成为诸多房企争相押注的战场。进入2018年之后，部分房企三四线市场的号角越吹越响，但关于三四线市场即将见顶的声音却越来越多。

日前，人民日报针对三四线市场评论强调，"房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市，三四线城市也不应该是例外。央视评论也称，面对三四城市过热的房地产市场，恰当的政策调控是必要的，也是及时的。

据中原地产研究机构统计，截至今年5月底，全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。

对于三四线市场重阵布局的企业，如保利地产(600048)、富力地产(02777.hk)、中国恒大(03333.hk)等知名房企而言，调控加码大趋势下应该如何应对？而对于选择在三四线市场之后继续下沉至四五线市场的碧桂园(02007.hk)来看，面对的未来究竟是机还是危？

三四线市场调控升级

保利、碧桂园等房企如何应对？

据中国指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，远超一线增长率63%，二线增长率46.7%。

房企们对于三四线市场的热情空前高涨。根据数据显示，以保利地产为例，2017年，保利在三四线城市的拓展面积和金额分别占比37%、18%，而2015年这一数字仅分别为15%和7%。新城控股(601155)和绿城中国(03900.hk)也在不断加大对三四线城市的投资，在2017年新增土地中三四线城市占比分别为62%、42%。

从房企布局规则来判断，这一波三四线市场高温，离不开去库存政策效应的拉动。一位房企高管称，"这波三四线楼市地市火热行情的背后，其实是政策的鼓励扶持，待到政策扶持退出，三四线城市又会出现需求不足的境地。"但随着房价的迅速上涨，三四线市场的异常增势引起了监管层的注意，调控力度随之步步升级。

日前，人民日报发表评述称，"房住不炒”同样针对三四线城市。目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在，对此要有针对性地予以调控。

而在此之前，据中原地产研究机构统计，截至今年5月底，全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。

业内专家表示，预计下半年，房地产调控将由之前的一线城市转向处于疯狂中的三四线城市。

随着调控力度的不断加强，房企三四线市场的土储优势或将转变为其发展隐忧，但在三四线的土地热潮下，部分企业依然在不断加码三四线市场布局。

以重仓三四线市场的碧桂园为例，日前，碧桂园连发三道文件，意在提高周转率。在业务布局上，碧桂园曾表示，将继续深耕各级城市乡镇，争取更广阔的市场。也就意味着，除三四线之外，部分五六线乡镇市场也将成为碧桂园的新战场。克而瑞数据显示，今年一季度，碧桂园销售额中有超过一半以上业绩均来自于三四线市场业务。

除碧桂园之外，据中指院数据显示，包括中国恒大、华夏幸福(600340)三四线城市拿地金额占比超过50%，企业数量和拿地金额均向三四线城市倾斜。

来源：中国指数研究院

易居中国执行总裁丁祖昱发出警示称，随着调控进一步铺开和升级，部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，谨防高价拿地带来更大的投资风险。

高价加码三四线

雅居乐、富力等豪赌市场藏危机

随着房企集中加码三四线城市，三四线土地市场开始出现“僧多粥少”局面，地价也随之持续高企。

易居研究中心数据显示，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，土地成交溢价率分别达123%、89%、83%、72%和68%，而上述基本上都是弱二线城市和三线城市。

从这些热点城市近期土地成交溢价率中，也可窥见其“疯狂”程度。据蓝鲸房产统计，6月6日，荆州市P(2018)006号商住地块，由雅居乐(03383.hk)以4.8亿元竞得，溢价率高达86.77%；5月11日，南昌茂泰以总价约5.4亿元，楼面价高达5652元/㎡为代价，拿下了一宗上限为12500元/平的居住地块；5月28日，东莞谢岗一宗商住用地吸引了22家房企参与竞拍，最终中熙以总价3.48亿元，楼面价8816元/㎡为代价，抢得这宗自持面积90%的居住用地。

在这轮土地争霸赛中，众多知名房企更是压下巨资豪赌三四线市场。如富力地产(02777.hk)在莆田、滨州、眉山、南平、唐山等城市公开市场曾拿下过溢价率高达100%的地块。其中，四川眉山地块经过43次竞价被富力以总价3.6亿元竞得，楼面价3408元/平方米，溢价率113%，创下眉山市区新高。

包括一向走稳健路线的绿城中国(03900.hk)也于前不久拿下了一宗项目。4月16日，绿城以13.57亿元拿下舟山定海区一宗商住用地，楼面价12330元/平米创舟山土地市场新高。

对于上述现象，同策机构总监张宏伟认为这是不理性、不合理的投资策略，他表示，"首先，并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值，当前短期内布局三四线城市是为了短期内补货，战术意义强于战略意义，未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市。其次，大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限，即使有当前“”频出，三四线城市很难像核心一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本压力。"

事实上，早在2014年，多个房企在三四线城市中也曾表现不理性投资态势，当时，由于三四线市场走向低迷，房企库存高企、去化困难等问题开始显现，并出现多个资金紧张、降价销售等困局，不少房企也因此消失于地产舞台，此前的华南房企光耀地产便在此次危机中倒下。

不可否认的是，过去几年中，三四线市场造就了一批房企的业绩神话，拉动全国房企销售面积整体上扬。但市场发展总有其周期规律，在政策红利的潮涨和潮落间，房企如何能在紧抓机遇的同时，避开发展过程中的“雷”更是一门大学问。