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“商圈”时代还能坚持多久?

发布时间: 2018-03-20 09:33:55

来源: 遵义晚报

分类: 本地楼市



思达·遵义国际商贸城、遵义国际物流城、爱特购电商产业园的出现,崛起了南宫山商圈,再加上龙坑商圈、保利商圈、桃溪商圈、奥莱商圈等,如果再算上港澳商圈、广珠商圈、丁字口商圈、老城商圈等,遵义的商圈算是不计其数了。这也商圈,那也商圈,一方面说明遵义商贸市场发展的愈加看好,同时另一方面也说明遵义商业地产开发建设的如火如荼。

传统商圈压力增大

遵义人的消费水平刺激着繁荣的商业活力。随着不少新兴商圈的开发与缔造,意味着一场新老商圈的博弈战正在打响。

遵义商业的繁荣程度极高,只要有住宅的地方就有商铺,有商铺的地方就有密集的人流,商铺和客流的密集几乎让人有些错乱地以为身处步步商铺的香港,于是,有人便把遵义称之为“黔北小香港”。“遵义消费水平高于中西部地区同类经济水平城市,消费理念超前,生活方式崇尚重庆、成都,休闲、娱乐商业尤为发达,仅遵义中心地区就密集分布有无数间酒吧、KTV等娱乐场所,密集程度在国内三四线城市中都是较高的。”不少开发商对遵义的消费力大加看好。

但是,从商业发展水平而言,遵义却并不领先。遵义商业主要还停留在住宅+底商+街铺的形式上,城市各商业形态呈混杂状态,商业业态仍以传统的中小商品批发市场、传统百货商场为主导,商家以销售中档甚至中低档产品为主;各种卖场云集,如通讯大卖场、电子大卖场、家电大卖场、服装大卖场等分布于各商圈,缺乏整体规划,价格竞争激烈;连锁超市开始进驻社区,但超市业态仍很薄弱,作为夜市经济发达的遵义中心城区却找不到一家像24便利店这样的现代商业业态,-1F(负一楼)超市、顶层电玩等新型商业业态较少。

虽然遵义商业利用率比较高,但由于人口密度大,城市商业占地发展过于集中,商业、商务协调性不够,各商业中心之间错位不足,商业面积增速超过消费市场容量增速等,有增量不增效、便利度不够、舒适度不足的弊端,城市商业相对拥堵、混乱和业态分布失衡,这都影响到遵义商业发展的步伐。

新商圈迅速扩张

从中心城区向北拓展,依托周边新兴住宅小区形成的广珠商圈已经成熟,以小型中低端服装、娱乐场所、大型餐饮为主的广珠商圈成为了年轻人喜欢聚集的潮流地。而与广珠商圈比邻的港澳商圈则由于主要聚集大量的专业市场和零散餐饮休闲娱乐业态,主要包括以国美、罗庄、华联百货等专业商业广场和KTV娱乐场所,已形成升级版的商业圈。

火车站商圈则以火车站作为依托进行商业延伸,邀请坪丰批发市场、沃尔玛等进驻,已形成局部的商品集散物流商圈。这些专业市场无论是在体量还是商户品牌上与其他商圈的商户并无多大差距。

正是在近郊商圈迅速崛起的刺激下,中心城区各商圈也开始了不同程度的改造与升级。广珠商圈、港澳商圈及火车站商圈近年来业态升级和商户品牌调整的速度都明显快于其他商圈,业态上更加互补,也引来一部分其他商圈的人流量。

现在广珠、港澳、火车站、老城等主城商圈之外的新兴商圈也在逐渐成形,主城区传统商圈面临的压力更大。而以思达·遵义国际商贸城为代表的南部新区、以林达·时代中心为代表的新蒲新区,一系列商圈正在开发建设中,无论是交通还是市场潜力,都必将是中心城区各个商圈升级换代的产物。

谁是商圈佼佼者?

实际上,由于遵义商业街铺密度较高,逐渐形成了“主要干道就是主要商业街区”的开发模式,目前遵义城区的几大商圈并没有明显的界限之分,这意味着新兴商圈商业形态的延伸性会较强。

而在电商冲击加剧的现实下,传统商业的竞争开始突破地域限制,尤其是移动互联网微博、微信等现代社交方式的兴起和普及,使传统商业愈加受新业态、新模式所影响。

随着遵义城市化发展速度的加快,商业地产也在不同程度的加速。无论是规模还是物业,都比十年前的城市有了很大的提升,如今,商业地产的市场格局正在悄然发生变化,由此给遵义的商业升级带来了全新冲击。

近年来,唯一国际、财智国际、国际商贸城、新雪域、汽车城、五金机电城、奥特莱斯等大体量的纯商业地产先后闪亮登场。商业地产作为遵义房地产市场中一个较为特色的项目,改变传统的经营思路,选择后期管理运作模式,和拥有一支专业的管理团队进行前期和后期的统一管理、统一经营,从各个方面保证项目经营的有序进行,并将最终使购买者的回报预期能够得到最大限度地实现,这就是商业大盘的显著特征。

正所谓时势造英雄,一个时代有一个时代的英雄。在商业地产品牌时期,随着经济政策的转型,消费水平的不断提高,能够独领风骚地产界的已经不是传统意义上的小规模、低成本运作的开发商,而将是有实力、有品牌、有产业引擎,并且深具战略眼光的发展商,他们善于借助外脑、善于整合资源,打造产业平台,熟悉各种复合式开发手段。

现代商圈已开始在遵义形成并取得了相当的成就。但从近几年遵义的发展来看,不论像老城一样的老城区改造,还是像新蒲新区一样的新区建设,遵义城市前进的步伐几乎是以商业地产开发而率先进行的。

作为城市生活基础的商业配套,却在一定程度上决定了遵义城市的前行能否走得轻松,走得顺利。在这样的背景下,一批一批的商圈应运而生:老城商圈、丁字口商圈、港澳商圈、广珠商圈、汽贸商圈、南部商圈、外环商圈、新蒲商圈、奥莱商圈等,无论商圈规模,还是商业配套,都已经成为大盘的基础,因此才引来了诸如沃尔玛、北京华联、华润万家、国贸、星力城、重百、百盛、横店、星艺、海洋馆等大型商业进驻。

从某种意义上说,以前遵义的传统商圈由于过度集中于几个原来的重点区域,随着城市区域的迅速扩大,其辐射半径的局限开始体现得越来越明显,进而导致了遵义商业地产开始向更高的层级挺进,并开始遍地开花,让大遵义的商圈星罗棋布。

责任编辑: tangshoujiang

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