遵义

如何解读2018年将稳妥推进房地产税立法

2018年03月07日来源:21世纪经济报道国内动态责任编辑:tangshoujiang

导读:3月5日,十三届全国人大一次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告时指出:


2018年将深化财税体制改革。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。


报告在提出稳妥推进房地产税立法时,也指出要更好解决群众住房问题。


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。


支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。


加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


房地产税一直备受关注,此次报告中提出要“稳妥推进房地产税立法”,这意味着什么?房地产税立法离我们还有多远?房地产税将会怎么收?


“稳妥推进房地产税立法”


意味着什么?


房产税方面,这是2013年“十八届三中全会”、2014年政府工作报告之后首次提出“稳妥推进房地产税立法”。


九州证券邓海清表示:


“一方面意味着房地产税已经列入议事日程,


另一方面也意味着房地产税的推进是一个慎重的过程。


房地产税有两个重要意义,一是作为房地产调控的重要工具,二是有助于改变我国增量税为主的税制体制。


在房地产已经恢复正常的情况下,房地产税推出步伐应当加快。对于房地产市场而言,有助于稳定来之不易的房地产价格稳定,抑制投机炒作等行为。”


为何要加快房地产税立法?


十三届全国人大一次会议新闻发言人张业遂在3月4日的新闻发布会上指出,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。


考虑到房地产税起草、论证和审议需要时间,可能房地产税短期出台的可能性不大,其对未来各地房价影响如何,还待观察。


房地产税何时推出?


据悉,我国立法程序包括以下几个阶段:


第一,立法议案的提出。


第二,立法议案的审查与列入立法议程。


第三,立法议案的讨论(包括公开征求意见)。


第四,立法议案的修改。


第五,立法议案的通过。


第六,新法律的公布。


房地产业内分析人士认为,按照这一程序,房地产税最快也要在两年后推出,且短期内对市场的影响相对有限,但随着时间的推移,影响会增大,买房人和房企都需要特别重视。


房地产税立法被认为是房地产调控长效机制的一部分,对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析,其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收等。


2011年1月,上海、重庆曾启动房产税试点,但效果有限。目前正在起草的房地产税法,不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代,而是全新的税种。


房地产税将会怎样收?


2017年12月,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。


文中明确指出:


按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。


对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


那么,我们该如何正确理解以上这段话呢?


首先,房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着 “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。


立法先行:在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。


充分授权:“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。


国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”


分步推进:“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。


房屋的评估值如何确定?标准如何?


肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。


可见,“按照评估值征收”很可能是未来房地产税立法的方向。


那么,自己的房子如何估值?成了有房者最关心的问题。不少人担忧,以前买的房子价格低,现在涨价了,按市场价值估值,岂不是亏了?


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从这个表述来看,评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。这也是比较公平的做法,换言之,评估值大征收越多,评估值小征收越少,符合持有环节征税的原理。


他认为,一般来说,征税会考虑几点因素。


第一是房屋的评估价值,即房地产估价,要基于实际情况测算持有的房屋总价值。


第二是纳入征税范围的评估价值,这可能会有类似抵扣,比如说房屋原值的70%等类似比例。对于普通人来说,三套以内住房都可以算是正常,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会被纳入征税范围。而对于其他多套住房持有,超过三套的,预计征税可能性很大。


房地产税能否抑制房价上涨?


关于房地产税能否抑制房价上涨这个问题,不同专家持有不同的看法。


有的观点表示:能。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示房地产税的征收能够发挥三个作用。


第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。


第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。


第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。


不过,也有多位专家表示,房地产税与降低房价之间并不存在直接联系。


房地产税能否抑制房价我们还无法得出结论,不过,据21世纪经济报道记者了解到,2017年全国已经在很多城市实施了差别化调控政策,且成效明显。


多城市实施差别化调控政策,成效明显


21世纪经济报道记者了解到,2017年全国已经在很多城市实施了差别化调控政策,比如像在北京2017年3月持续出台多个政策规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。


另外即使是商住(50年产权,有上下水的民水民电的写字楼)的写字楼,炒作的路子也被堵死。新政规定:购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。公告还强调,在政策执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人。


个人购买应当符合下列条件:


第一:名下在京无住房和商办类房产记录的;


第二:在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。


上述政策效果明显, 北京2017年 新建商品房和二手房都呈现了量价齐跌的情况。很多小区住宅每平方米下降1万多元,也有的下降了数万元。全年住宅销售4.29万套,同比下降49.3%,接近一半;月均销售3474套,不足上年的一半。二手住宅交易量为13.43万套,同比下降49.8%。


很多银行也已经叫停住房消费贷款。


2018年政府工作报告,对房地产违法违规贷款也进行了严格的要求。该报告还指出, 当前我国经济金融风险总体可控,要标本兼治,有效消除风险隐患。严厉打击非法集资、金融诈骗等违法活动,加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。

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