流拍、底价成交 土地市场的冬天来了?

11月的北京土地出让以冷清收场：11月3日的土地拍卖共推出三幅地块，最终平谷地块流拍，朝阳东坝地块被天恒+旭辉+首开+房地联合体以底价摘得，海淀地块被中铁置业+建工联合体以53.55亿元拿下，溢价率仅0.51%。

在北京市国土资源局这间负责土拍的几百平方米办公室内，曾经演绎了无数明争暗斗、合纵连横的商战交锋，亦不乏挥拳相向的狗血场面。如今，这里从人声鼎沸到冷冷清清，见证了北京楼市的起伏兴衰，折射出房企心态的曲折复杂。

时隔26个月北京再现土地流拍

11月3日，北京土拍首场拍出的为海淀北部西北旺镇亮甲店村地块，仅碧桂园和中铁置业+建工联合体参与竞逐;但碧桂园却放弃了竞价，最后被中铁置业+建工联合体以53.55亿元收入囊中。

朝阳区东坝乡驹子房村地块建筑面积194934平方米，起价49.8亿元，出让建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，销售价格3.7万元/平方米(含全装修费用)，仅天恒+旭辉+首开+房地一家联合体参与竞逐，遂以底价49.8亿元拿下此地。

而平谷区夏各庄镇03-01地块在竞价截止的最后一刻，仍旧没有迎来开发商抛来的“绣球”，最终失去了觅得业主的机会，只能落寞地继续逗留在北京土地的储备库中。该地块建筑面积43810平方米，起价3.9亿元，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过2.6万元/平方米，且最高价不超过2.7万元/平方米。如此局面曾于26个月前上演：2015年9月末，以44亿元挂牌的门头沟永定镇MC00-0020-0009、0012地块同样因无人报价而流拍。

对此，中原地产首席分析师表示：“流标的地块位置相对较远，而且全部限价，其中住宅部分只占一定比例，这些导致开发商拿地意愿不足。北京楼市的成交量已经持续了近半年的低迷，也较大程度地影响了开发商的拿地意愿。而从目前土地市场看，供应量明显增加，累计供应土地已经达到了65宗，后续还有土地继续挂牌。此外，开发商资金压力越来越大，在资金收紧、房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已经打光。”

三大原因导致此次土拍遇冷

流拍、底价拿地是否意味着北京土地市场遇冷、市场渐入寒冬?亚豪机构市场研究部总监郭毅不这样认为，她表示：“开发商拿地激情还是很高的，截至目前，北京仅居住类用地便已成交60宗，规划建筑面积达753.8万平方米。但大量的供应也导致房企手无余粮，当然要精打细算地过日子。”

郭毅总结此次土拍不利的原因有以下三个:

第一，供地过多。今年前10个月，北京供应了84宗经营性用地，创下近四年来的新高。截至目前，北京仅居住类用地便已成交60宗，规划建筑面积753.8万平方米。对比以往，只有追溯到2009年，才在同一时间周期内同样出让了60宗经营性用地。但是，2009年的楼市光景如何，当下又处在何种调控环境下，两相对比，开发商已经够给力了。

第二，钱紧且贵。批不下预售证开不了盘，排不上队不能网签，审不过资金来源收不到钱，这些现象被开发商列为今年北京楼市的“三大难”。就算开发商能卖出去房，也未必能换回钱。开发商用来买地的钱，一般是当年销售额的30%-50%，就算最近几年北京地价高企，开发商最多也就拿出销售额的3/4用来购地，而2017年，开发商的兜被掏空了。北京前10个月商品房销售额不过2120.24亿元，而经营性用地的成交额已经高达2091.6亿元。如果再买地，开发商就只能寅吃卯粮了。

第三，限制太多。学校、医疗中心、养老、公共停车场、体育场馆、图书馆……全由开发商承建;限面积、限价格、限客户、限精 装……各种要求;住宅自持、商业自持、配建还建……都是成本。在土拍如此多的限制条件下，开发商当然要精打细算过日子。位置好、限制少的地块，依然会被热捧，但位置差、限制多的地块，恐怕仍旧避免不了被打入冷宫的命运。

房价见底信号渐行渐近

从销售端来看，业内人士认为土地市场遭遇滑铁卢预示了开发商在销售上的压力。同策研究院总监张宏伟认为，虽然今年大多房企已提早完成销售目标，今年可以给资本市场一个完美的交代，但销售数据在今年下半年以后已经开始显现压力，尤其10月下旬以后，**一二线城市的销量并没有明显起色，今年底“翘尾”行情难现。如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，销售压力加大”的大环境。

张宏伟认为，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为两年，2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。预计2018年初，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企会放弃自己的价格“底线”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

某知名上市地产公司营销负责人在接受记者采访时也预测，如果调控持续收紧不放松，房企将在2018年春节后表现出较大资金压力。届时，楼市可能会出现一波低谷。2017年年底到2018年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。最快在接下来的一两个月，最晚在2018年春节后，个别楼盘可能主动“大幅降价”，楼市普遍性的小幅降价也将开启，甚至个别房企极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。