遵义

租房贷款的真相:房租未来可能会大涨价

2017年12月11日来源:和讯网行业动态责任编辑:tangshoujiang


本文转载自微信公众号:地产Y教授


一则11月份发生的旧新闻引起了教授的警觉。新闻说,深圳建行正在试点住房租赁贷款,某个市民通过这个租赁贷款以每月7000多元的租金,从房东手里租下了原本要8000-10000元/月才能租赁的房子。具体的做法是租客用贷款一次性向房东支付3年的租金,然后再每月向银行还贷款。


粗看这个新闻,教授觉得租房贷款一定没有什么市场。原因很简单,除非非常缺钱,谁会愿意用八折甚至更低的价钱,一次性收取房客房租。上述新闻里所提到的房子,如果按月收取,3年租金是36万。但3年一次性支付,就只有21万。房东收入少了至少15万元。而按照目前的房屋抵押贷款利率,20万贷款所需要支付的总利息也就5万左右。但奇怪的是,对这样没市场的贷款,建行却愿意大力扶持。不仅贷款利率远远低于目前的房贷实际利率(1年期的贷款利率)


然而,最近大陆二手房“教父“——链家的创始人兼董事长左晖的一番话,却让教授觉得之前判断绝对是错的。他说,未来像北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳这样的城市,人均收入每增长10%,房租会增长12%-15%。按照这个数据,这些城市五年后的租金可能比现在要高60%甚至更多。这意味着即使以平价租赁住宅,一次性签订五到十年的长约,并提前付清所有租金也是划算的买卖。租赁贷款可能会因为租金未来的持续上涨预期,成为未来房地产贷款业务的新宠。


当然,左晖的预言要兑现,需要有一个前提。这个前提就是新一轮的人口大迁徙。越来越多的人从就业、医疗、教育、商业、科研、投资环境一般的二三四线城市,向三大城市圈转移,最终带来大量的租赁需求,促使租金整体大幅上升。



探讨左晖的判断是否成立前,先说一个看似关系不大的故事。


一位仰慕广西(楼盘)巴马长寿环境的退休老教授,仅仅只是在那里住了三年,突然从那里回到了上海。


有人问他为什么住得好好的,突然想回来了。


他说,原因很简单,虽然长寿村有好山好水好风光,有更新鲜的空气质量,更绿色、健康的食品,但是没有发达的卫生服务网络、没有便捷服务的零售商业服务网络、更没有一群聊得来的老同事、老朋友。


他举了个例子,有次突然犯了胃病。他开车跑了几十公里想买药,硬是没找到能供应那种胃药的店。


而在上海,街头随便找个小药房,就能找到他所想买的药。他说,这件事之后,他觉得长寿村可能只存在于他想象之中。


因为,无论生态环境有多好,人总避免不了生病。如果不能得到高效的医疗救治,错过最佳的救治时间,那么人是不可能长寿的。


回来后他查了组数据,发现如果按照各地的人均预期寿命进行排名,靠前的依然是北京、上海、广州(楼盘)这些大城市。


已经退休的老人尚离不开大城市,年轻人对大城市的依赖度就更高了。不仅大城市能提供更便捷、质量也更高的商业、服务、医疗、子女环境等环境,在就业和事业环境上,大城市也比中小城市有更强的优越性。



有家在中部市场份额超过恒大、碧桂园、万科这些龙头企业的本土地产商,突然在今年把总部搬到了上海。为了动员员工从南昌(楼盘)搬到上海,这家公司给所有员工人均涨薪2到3倍,最后成功把整个公司都搬了过去。


有人好奇,问这家公司的高管,为啥花这么高的代价,非要把总部搬去上海。你们公司的市场份额那么高,业绩那么好,交的税也多,一定是当地政府重点扶持的对象,肯定有机会可以拿到更多财政补贴,也有机会拿到更多的地。但去了上海,这些优势就没了。


那家公司的人说,你只知其一,不知其二其三。留在当地,固然可以拿到地,但是招聘不到优秀的人才,也找不到优秀的合作伙伴。但房地产这件事,说到底就是用贷款资金杠杆撬动投资,用1万元的投资,去挣10万元的利润。可是,留在中部,银行、信托、私募基金……都不鸟我们,想上市融资都找不到关系。想要全国拓展,外面的政府根本没听说过我们,压根不愿意和我们合作。


我们设计了翻转式阳台,可以通过翻转、折叠,把一扇落地窗“秒变”成阳台,并且申请了专利。这个技术在新的建筑规划设计标准开始执行后,大幅度提升了我们的产品竞争力。我们的房子因为比同区域其他楼盘有更大的可使用空间,有望卖得更好更贵。但是,在中部,我们找不到合格的五金件生产企业,没有办法把领先的技术和创意,转化为利润。


但搬迁到上海以后,我们很容易找到能提供这些五金件的德国企业,创意就可以迅速转变成为利润。


在内陆省份,不仅仅是房产企业,包括医疗、生物技术、信息科技在内的很多行业,都面临着类似上述地产商的烦恼。技术、融资、人才、供应商的水平……所存在的短板,已经成为这些企业进一步发展壮大。


如果拿电脑主板进行比较,超大城市、特大城市、大城市和中小城市的区别,就像是笔记本电脑和台式机的差别。前者只能提供usb、HDMI、网线等插口,有的连网线和SD插口都不能提供,而台式机不仅仅可以提供上述插口,还可以提供9针和17针的串行插口。


可以说,越是在某些方面有专长,有能力的人才,就越倾向于去特大城市和超大城市。因为,只有去这样的城市,他们的机会才会更多,待遇也才能更好。企业经营的情况也类似,越是优秀的企业,越渴望去大城市发展,因为那里才有企业生意做大所必须的土壤。


北美崔哥的公众号曾经发布过这样一个电视短片。一位从上海回到美国的美国人,居然再也无法适应美国的生活环境。他用一口流利的中文说,上海的商业效率更高,供应商也更容易找到,全世界最好吃、好玩、好用的东西,上海几乎都能找到。而在美国,即使纽约,也没有办法能提供这样高效率的商业场所。老美尚且如此,何况国人。



有人说,虽然中国超大城市确实能提供更好的发展环境,但从去年开始,北京和上海分别发布2300万和2500万的常住人口控制红线,并出台一系列政策,限制人口流入。同时,高昂的房价让大城市的吸引力变得更低。


但事实的真相是,基于百度地图开放平台海量位置数据、交通出行数据挖掘计算,归纳呈现中国60个主要城市的人口吸引力所制作的《2017年第三季度中国城市研究报告》,北京在今年三季度超过深圳,成为中国人口最有吸引力的城市。


无论北京还是上海,从一季度到三季度,几乎每个季度的人口吸引力指数都在上升。由于人口吸引力的提高,北京和上海也是目前中国两个月房租租金最高的城市。平安好房研究院发布的9月热点城市租赁地图显示,北京和上海90平米住房的平均租金已经分别达到8411元/平米和7947元/平米。


而从百度地图的数据看,中国最有吸引力的城市几乎都围绕在北上广深附近。在十强城市中,珠三角的深圳、广州、东莞(楼盘)、佛山(楼盘);长三角的苏州(楼盘)、上海、杭州(楼盘)。是最有吸引力的两大城市群。


杭州的月租达到6716元/月,成为仅次于北上深,租金最高的内地城市,也和人口吸引力排名较高有密切联系。


人口的吸引力指数持续处于高位,为这些城市未来租金的上涨,埋下了伏笔。上海市统计局的统计数据显示,截至2015年上海的常住人口是2415.27万人,而住宅面积总共才6.3亿平米,人均分得得居住用房建筑面积才26平米,而当时全国平均水平是33平米。上海和全国标准相比,有很大的缺口。而在人口吸引力持续提升后,住房供应的缺口还有可能进一步放大。



有人说,既然上海和北京决定控制人口,这两个城市未来的人口吸引力还能继续保持吗?


其实,这个问题应该反过来问:两个城市限制人口流入的意愿究竟有多强。从去年开始,上海和北京都大规模地出让大量70年只租不售的住宅用地,上海规划在整个“十三五”期间,要让只租不售的纯租赁住宅供应达到55万套;北京则通过盘活集体用地用于租赁,以及推出只租不售的商品房,让供应增加到80万套以上。


另外两个城市都准许,将原来的商业办公用房,作为居住用房对外出租。按照链家之前的数据,目前北京和上海租赁房屋的人群,只占整个常住人口的35%。


如果没有新流入的人口,大量的租赁住房进入市场,势必会造成住房的大面积空置。


那么,为什么上海和北京还要大量建造纯租赁住宅,并把大量的商业用房,以及农业集体用地上的房子作为长租公寓出租呢?


背后的可能原因是人口红线的设立,仅仅是为了应对当时普遍存在的房价会持续上涨预期,以及为了确保城市的运营秩序,所做的暂时性安排。


在大量租赁住房入市,房地产市场供需矛盾缓解,城市的交通拥堵、公共资源不足等问题得到解决之后,上述人口红线可能会取消。


因为我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,经济发展需要质量变革、效率变革、动力变革。相比于中小城市,大城市、特大城市、超大城市由于资源、人口更为集中,经济质量、效率也更高,更有利于中国经济的上述模式变革。


实际上,巴黎、东京、伦敦等城市的发展,早已说明了国家从中等收入到中高收入,到高收入国家之后,对大城市会变得越来越依赖,而不是相反。


在这样的背景下,人口从超大城市、特大城市、大城市流向中小城市乃至小城镇的逆城市化不会出现。反而是更多的人口会从原来居住地,流向三大城市群所构成的都市圈,并因此产生新一轮的人口流动潮。


基于上述分析,教授对未来有几个判断


北京、上海、深圳等城市会出现一半以上的租房人口,由于昆山(楼盘)、太仓(楼盘)、嘉兴(楼盘)等地提出的高铁公交化以及城际轨道交通的大规模建设,大城市周边的卫星城的租赁市场也会逐渐兴起。


··由于一半人没有自己的住房,周边的卫星城会出现大量为了获得资产而买房的人,最终会拉高周边房价。


租房人口的增加,以及租金的上涨,会大大降低房价泡沫破裂的风险。逐步合理化的租金/房价比,会让目前的房价得到很好的支撑。


房屋长期租赁合同,会成为被限购的买房人的投资新宠。他们可能会一次性租下多套房然后转租,从中赚取租金差价回报。


只租不售的宅地会成为未来的香饽饽。尤其是目前已经大量购入这类住宅,开发并持有大量长租公寓的开发商,在未来会成为股市中业绩最稳定的优质蓝筹。


一线城市的租客需要尽可能地和房东签长期租赁协议,并把房租的涨幅控制在较低水平,这样才能保证自己未来的生活成本会是较低水平的。

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