房企股权交易频现大单 “大吞小”在加速

中房网讯 近期，有关房企股权出让信息密集发布。随着房地产调控政策持续发力，尤其是一二线城市的逐步降温，房地产企业并购市场持续火爆，股权交易案例频繁出现。

中原地产研究中心统计数据显示, 进入11月以来，公开的房地产股权变动总额已经超过500亿。而从各大交易所挂牌看，房地产类标的物也在明显上涨。以北京交易所为例，价值已经超过200亿。另据了解，涉及股权出让的房地产项目，多处于亏损或高负债状态。

股权交易频上演

时至2017年末，开发商们开始“整理”自己的资产，有的抛售一些不符合自身发展的资产，而有的则选择趁机而入。

于是就有这么一波企业在进行股权出让：

中航地产股份有限公司拟转让中航城置业（上海）有限公司100%股权，转让底价为10.64亿元；

华侨城（亚洲）控股有限公司公告，公司与新华基金（代表新华1号基金）订立买卖协议，以相等于人民币13.95亿元的美元等值金额出售重庆公司51%股权；

中铁房地产集团华东有限公司拟转让中铁房地产集团苏州置业有限公司30%股权及136666万元债权，挂牌价为13.73亿元；

银亿股份拟逾2.4亿转让两地产公司股权；

中海北京合营公司100%股权及债权挂牌总资产超13亿；

石榴置业拟出售上海公司100%股权，挂牌价2.3亿；

中铁拟转让西安子公司50%股权及2.275亿债权；

亿达将以44.6亿元收购瑞安大连天地项目的全部股权，涉及面积达到300万平方米；

豫园股份宣布斥资258亿元，收购29家地产公司的股权。

如此频繁密集的交易在各大股权市场频频亮相。根据中原地产首席分析师张大伟的统计，11月以来，涉及房地产企业的股权变动已经超过500亿元，在北京产权交易所挂牌的标的价值也已超过200亿元。

实际上，回望过往，去年“9·30”调控新政后，房企的股权也出现过一轮集中变动，彼时的案例有，万科53.95亿元入股融信在上海的静安项目；金科的子公司以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东、青岛以及泰安的项目，所涉及面积达到57.16万平方米；更有备受关注的保利地产与中航国际并购案。

调控引发的买卖

在行业人士看来，一轮新的调控后出现一波股权买卖，这是有必然联系的。

一位不愿具名的行业资深人士称，伴随着调控的深度发酵，各地楼市正在迅速降温。不排除已经有资金压力而被迫出售项目的案例。在资金压力逐渐增加的情况下，出于资金周转需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这就使得并购案例逐渐增加，未来这一趋势会更加明显。

以光明地产为例，该公司从9月初开始，频频对外出售资产，分析其原因，与该公司的利润承诺有关，即三年利润总计35亿元，在距离2017年底的兑现日期越来越近时，光明地产选择出售资产来增加利润。

中原地产首席分析师张大伟认为，最近房企股权变动案例增加，主要原因在于房地产调控政策导致企业融资压力加大，而且面对调控下的市场，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加。

“大吃小”加速

值得一提的是，在这一轮股权变动中，房地产企业依据自身战略布局，主动摒弃一些不符合自身定位项目的案例也是不容忽视的。以华侨城为例，该公司在北京产权交易所挂出旗下北京侨禧投资有限公司将出售51%股权，这一举动被市场解读为或与该公司的战略调整有关。据悉，目前华侨城已锁定文化、旅游、城镇化等产业为核心的战略定位，调整公司布局策略，减少纯住宅项目开发。

还有一批公司是借助出售股份宣布退出房地产行业。有数据统计显示，今年初开始已有包括红豆股份在内的，超过20家上市公司发布公告剥离房地产业务。有分析人士认为，从目前行业格局看，房地产行业的集中度提升已成为必然，这使得一批中小型房企打起了退堂鼓，同时也为大型房企持续规模化发展提供了机遇。

“对于大型房企来说，收购股权的意义首先是获得土地资源，招拍挂市场土地价格高企，这让很多开发商动起了曲线拿地的心思，融创就是典型的例子；其次，通过加大土地储备，从而使得规模越做越大。”上述行业资深人士分析称。同策研究机构总监张宏伟也进而指出，随着楼市持续深度调整，行业内“大鱼吃小鱼”的现象会越来越多。

此外，普华永道的一份研报指出，房地产市场的区域冷热不均，房企资金来源严格限制，意味着未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据，中小型房企将逐步退出市场。该报告还认为，今年以来，房地产企业在一线城市一手土地市场拿地异常困难，无论是为了获得土地，还是为了占据市场份额，最终都将导致大型企业加速兼并中小型企业。