年底冲刺 四季度房企推盘意愿上升

“金九银十”的爽约，在行业内外看来并非意外，北京楼市走出“冰河期”似乎仍有较长的一段路要走。目前披露的数据显示，2017年10月，北京住宅市场有11个项目入市，而且入市项目多是老项目的新房源撑场面。虽然距离年底尚需时日，开发商冲击年度业绩时日尚未到来，但业内预计，毕竟今年开发商面临商住限售、豪宅限价等因素，按照常规，开发商为保证年度业绩，四季度加快推盘节奏将是大概率事件。

北京住宅存量减少1.8万套

亚豪机构的统计数据显示，2017年10月，北京住宅市场预计有11个项目入市，其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个老项目，以及和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府3个纯新盘。除了作为区域上的标杆性豪宅项目西宸原著具有看点外，也只有和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府纯新盘引人关注，毕竟三个项目均算是各自板块的代表产品。

资料显示，2017年年内，北京住宅市场月度开盘量基本都在10个左右，“金九银十”也未有变化。供应的减少也使得住宅库存快速下滑。截至9月20日，北京住宅存量余4.7万套，相比去年同期减少1.8万套。相比库存下滑，成交的下滑显得更甚，9月截至20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房及商办）仅实现成交1234套，相比去年同期减少59%。

亚豪机构市场总监郭毅分析，此轮调控力度之大，范围之广，以及之后的查漏补缺之严密，都比2011年有过之而无不及。并且相比2011年，在经过了多年的开发与消化之后，北京住宅市场急剧缩小，再加上严格的调控，使得今年北京住宅市场供需均进入了冰冻期。

推盘房源多为现房和准现房

从本月新推项目来看，推盘房源多为现房、准现房。其中，8个老项目当中现房或准现房多达7个。郭毅判断，推迟入市是今年普遍现象。受信贷收紧带来的需求下滑影响，成交低迷使得项目入市积极性下滑。此外，延续至今的“取证难”的现象虽然有所改观迹象，但仍使得大量项目由期转现；除此之外，调控政策当中对于取证的限制，除去价格封顶之外，“不高于前期销售价格、不高于周边产品价格”也是限制条件之一，一些业绩压力不大的老项目选择蛰伏，而对业绩有要求的项目则开始寻求在提升产品配置的前提下突破价格限制，加带装修、加科技等硬件的升级也导致了上市项目量的减少及供应周期的延后。

“高价地项目”依然取证难

从纯新盘方面来看，和光尘樾则近来频频在市场上亮相发声。据悉，该项目一直在积极取证，近期则有望达成开盘意愿。但也有观点指出，“高价地项目”取证难的问题依然存在，和光尘樾项目为2015年拿地，楼面价5万元左右，项目所在区域房价基本在10万元/平方米左右，该项目能否顺利取证还尚不得而知。

专家分析，四季度最后两个月，开发商推盘积极性将有所上升，这在近期亮相发声的项目逐渐增多也能看出端倪。但不可否认的是，能否最终入市却存不确定。统计显示，9月前半月相关部门只审批了5个项目入市，而9月下旬，则一下审批了15个项目，如果照批复时间预计，这些项目很可能在10月份进入市场。但10月过半，却仅有泰禾位于南邵的拾景园一个住宅项目获批入市。

楼市两极化趋势正在形成

亚豪等市场研究机构提供的数据显示，10月份共有11个新盘入市，供应量并未出现明显回升，并且大部分预计入市的新盘都是位于五环外的项目。业内人士预计，调控从紧将是一段时间内的主流趋势，尤其是有象征意义的一线城市，供应量和交易量都很难明显复苏。

但值得注意的是，随着租售并举的房地产长效机制开始建立，房地产市场的调控方向也逐渐发生变化，北京楼市对于预售的管控也在逐渐放开，继8月5个“8万+”项目取证，9月已取证的6个住宅项目当中，中信墅、观承别墅、景粼原著三个项目均有楼栋取证价格超过8万元，而地处五六环之间的棠颂别墅的取证价格也接近8万元。

郭毅表示，随着这些项目的成功过线取证，大量高价项目也将进入排队取证通道，不过基于整体市场价格的控制，总体放量仍将受到限制，预计到2017年年底整体市场供应总量都难见起色。

但不可否认，北京楼市两极化趋势正在形成。其中，商品住宅高端化趋势已经不可逆转。数据显示，今年前9个月，北京商品住宅的套均成交总价升至670万元，相当于2014年的2.1倍。符合刚需乃至首改客群对价格要求的项目只能在延庆、平谷等远郊才能找到。

共有产权房将供应25万套

而在刚需市场端，北京提出共有产权住房，并计划未来五年供应25万套共有产权住房，从而满足刚需人群的需要。今年以来，北京出让自住房用地的规划建面达到164万平方米，未来将转为共有产权住房。

北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书》(2017)表示，将从本市房地产市场发展实际出发，研究综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立促进房地产市场持续健康发展的长效机制。在8月份，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见后，9月底，北京市规划和国土资源管理委员会网站公布了4宗共有产权住房用地的挂牌出让公告，这是在《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布以来，北京供应的第一批共有产权住房用地，土地总面积约36公顷，项目建成后将新增共有产权住房建筑规模约69万平方米。

新盘入市不会上演井喷

业内人士指出，此轮政策贯彻执行中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神。目前是禁止炒房，降低楼市杠杆，促进住房进一步向居住回归。在如此大背景下，四季度楼市供需两端暴涨的可能性不大。市场买卖双方的博弈仍将持续的情况下，新盘入市不会上演井喷。

而在进入2018年之后，随着共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，达到一定量级之后形成价格对冲效应，高价商品住宅项目的放量才能逐渐放开，届时住宅市场供应也将进入新的阶段，其中，2015年、2016年那些级项目，包括丰台华侨城新著东方、西局泰禾西府大院、葛洲坝樊家村项目都可能迎来解套时机，而北京近两年内出让的高价地块也都是业内外关注的焦点。

但业内人士预测，从现在到年底稳定市场的导向不会改变。毕竟目前北京在预售管理、租赁市场、共有产权住房供地、建筑施工管理等方面已形成体系，随着该调控系统运作的稳定性逐渐增强，管理机构延续当前政策的可能性很大，这对各家新老楼盘项目的影响也将长期存在。