遵义

这些三四线城市房价 居然超过了一半省会

2017年09月08日来源:楼市参考购房指南责任编辑:tangshoujiang

没有最高,只有更高。

这一轮的房价暴涨,不仅让北上广深一骑绝尘,甚至三四线城市的房价也涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价,突破1万元的前赴后继。

房价上涨不出奇,万万没想到的是,全国有一半的省会城市房价还在万元之下。

三四线城市竟然压过省会,这种情形正常吗?

1先给全国三四线城市画一个群像,用数据勾勒面目。

中国一共338个地级及以上的城市,除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波),以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等二线城市,还有超过290个三四五线城市。

特别要注意的是,海南地级市过少(只有海口、三亚、三沙、儋州4个)而房地产市场发达,特将陵水、万宁、琼海等县(县级市)纳入其中。

总共有多少个三四五线城市房价均价破万?说多也不多,23个,也就是十三分之一。但一个个分析很有趣,比如你绝对想不到冠亚军一骑绝尘,双双突破2万元,而且海南陵水比河北廊坊还要强。


河北廊坊“破2”容易理解,靠近首都近水楼台先得月。海南就有点意外了,实际上,除了三亚一旁的小县城陵水外,还有万宁、保亭、琼海等3个城市上榜。

海南不属于任何一个大城市群,也没有特别的经济亮点。但不同之处在于,这是一个旅游岛,有广阔的海岸线,沿海楼盘开发一直都相当兴旺,而其购房人群覆盖全国各地,每年冬天从北方到海南过冬的“候鸟”比比皆是,这就决定海南的房价早已跟当地实际收入和消费水平脱钩,而成为投资(机)者的盛宴。

广告里经常听到的海南海棠湾、清水湾、香水湾等都属于这种类型,外来投资者蜂拥而入,拉高了所在县城整体的均价。

这些三四线城市再与省会对比,在全国26个省会城市(拉萨数据缺失)里,有13个城市的房价未过万。这其中,既有被人为属于强二线城市的西安和长沙,也有包括大量西北、东北省会在内的弱二线。最低的银川,房价只有5000多元。

2梳理这23个三四线城市的省份归属,可以发现一个有趣的现象

这些城市基本都位于中国三大都市圈之中。比如河北廊坊、沧州、张家口位于京津冀城市群,浙江丽水、江苏常州等位于长三角城市群,而广东惠州、中山位于泛珠三角城市群,而福建的泉州、漳州、莆田可视为长三角与珠三角的过渡地带。

显然,这些三四线城市房价突破万元,可以视作热门一二线城市购房需求的外溢效应。

最典型的当属廊坊,这里住了大量在北京工作的候鸟一族,每天奔波在河北与北京之间。惠州也类似,深圳房价一路飙升,这就导致部分购房需求转移到临深的惠州和东莞等地。

河北除了廊坊之外,还有保定、沧州和张家口上榜。这几个地方这一两年的暴涨,得益于两个因素:

一是京津冀一体化的推进,非首都功能向河北转移,比如河北沧州就承接了京津的生物医药、汽车、装备制造等产业。二是雄安新区的横空出世,让保定、沧州等环雄安区域城市成为炒作的热门,至于张家口,则受益于冬奥会这一概念。

而江苏常州等地,除了来自于长三角一二线城市的转移效应之外,棚改货币化在其中“功不可没”。这两年,江苏一直都是棚改大户,2016年棚改新开工25万套,部分城市货币化安置达到60%-80%;仅仅2017年前八个月,棚改项目新开工就超过23万套,货币化安置仍是主流。

棚户区改造,拆除了旧房子;货币化补贴,意思是给钱去市场买房,这就必然导致住房市场供求失衡。制造了大量的无房户,再给了大量的资金去买房,由此带来三四线城市极具特色的暴涨。

3三四线城市纷纷进入“万元俱乐部”,反映出什么?

一是,跟着大城市有肉吃。大城市的中心集聚效应和购房需求的外溢效应,让周边的中小城市同步受益,由此形成中心城市与邻近板块在居住上的替代关系。这方面的例子,廊坊之于北京,惠州之于深圳,佛山之于广州,都是如此。

二是,城市群是未来发展的主流。东京城市群聚集了日本三分之一的人口,而中国可与东京城市群比肩的有三个:长三角、珠三角和京津冀。城市群内部的产业转移、协调发展,会促进整个都市圈的发展。

三是,有些上涨是人口因素导致的。有些上涨是外溢性需求导致的,还有些上涨充满投机性。比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带。在投机泛滥的地方买房,犹如踩着高跷跳舞,有可能赚得盆满钵满,但大概率是跌到在地。

四是,大多数三四线城市这一轮暴涨,都是棚改货币化的结果。正如我们以前说过很多次的:用大拆大建来去三四线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?

  • 意向区域
  • 价格