营改增终落地二手房又能少交税了

2016年以来，从降低房贷首付到全面营改增，政府各项楼市利好新政从未止步，中央去库存态度鲜明，各地政府也纷纷响应。1日刚实施的营改增政策对于楼市有什么影响?与消费者关系最为密切的就是个人二手房交易了，税率上的变化也成为购房者关注的焦点。

对于“营改增”政策理解的偏差，反映在二手房的交易上，使得二手房业务量大规模增加，办理二手房网签、过户的人群激增，排长队。虽然后来传言已经破除，但是反映在市场上，等待“降温”还需要一段时间。

100万元房子少交2000多元税

营改增后，个人二手房买卖维持5%的税率，所以税率保持不变，但是税负却减少了。据税务人士介绍，增值税是价外税，营业税是价内税。改成增值税以后，以100万的房产为例，增值税与营业税相比，税款要少交2400多块钱。房产价格相同的情况下，增值税和营业税相比，增值税对个人来说是减税的。

“营业税是直接乘以它的税率5%，而增值税是用不含税的销售额乘以5%，税基不一样，营业税(税基)是100万，增值税(税基)是95万多。营业税就是直接取交易额，100万，增值税是100万除以(1+5%)，大约是95万多。”济南市国税局相关工作人员解释。

此外，目前山东二手房交易营业税，采取的政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳;个人将购买2年以上含2年的住房对外销售的，免征营业税，营改增后这一政策不会发生变化。

营改增会给购房租房降低成本

之前房东和租客们非常担心的“加税”问题终于尘埃落定，出租房产所应缴交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，增值税并非单列按住宅1.5%、商业地产5%来计征，所以“营改增”并没有给房东、租客带来额外税费负担，相反对于月租在3万元-10万元这档的住宅和非住宅来说，因为之前营业税附加免征范围扩大至10万元以下，获得减税，分别减税0.1%和0.3%。

事实上，财政部和税务总局联合发布的《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》。通俗来说，5月1日起，征收契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。税务专家分析，《通知》对契税的规定是给一些纳税人发福利。

年后二手房市场量价齐涨 一季度楼市新政一览

4月份28重点城市环比前十

“从二手房买卖交易来看，比去年同期增长了50%左右。”济南不动产登记中心的数据显示，二手房业务每天的过户网签量比往年增加了二分之一。济南市不动产相关负责人分析，年后的“救市”政策对楼市的刺激作用逐渐显现，降低购房首付、提高公贷额度、降低贷款利率等措施，刺激部分人购房或换房;最重要的是房产市场日渐升温。随着楼市回暖，房屋成交量大规模增加。

统计数据显示，2016年第一季度济南二手房共网签14047套，同比上涨86.5%。其中，3月份济南二手房成交创2010年以来新高达到7529套，是前两月的总和还要多。与此相对应的是，一季度济南二手房挂牌均价10995元/平方米，同比上涨7.61%。

济南反映出的是整个二手房市场的大趋势，据4月11日发布《2016年一季度中国房地产市场研究报告》显示，2016年一季度十大城市二手住宅均价累计上涨7.20%，涨幅较去年同期扩大7.08个百分点，为近5年同期最大累计涨幅。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2016年3月十大城市二手住宅价格达32073元/平方米，环比连续第14个月上涨，涨幅为2010年5月以来最大，达4.43%;同比连续第10个月上涨，且涨幅逐月扩大至21.77%，达2011年4月以来最高水平。

刚刚过去的楼市“银四月”，据统计显示，4月份全国28个重点城市二手房平均价格为16,489元/㎡，环比增长1.19%。深圳以52, 266元/㎡继续领跑全国，深圳、北京、上海依旧包揽全国二手房均价前三名。

值得注意的是，总体来看，4月份全国28个重点城市二手房价格趋于稳定，22个城市价格上涨，6个城市价格下跌，涨幅在1%-1%之间共有12个城市，涨幅在2%--2%之间共有19个城市，总体来说总价呈现稳中微涨的趋势，相较3月全国房价整体“高烧”现象，4月的二手房市场已经逐渐回归理性。

1.1月27日，中共中央国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》发布，仍以“三农”为主题，今年强调要用发展新理念破解“三农”新难题，提出要推进农业供给侧结构性改革。

2.2月2日央行出新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再购房最低首付款比例调整为不低于30%。

3.财政部2月19日发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;

(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;

(3)个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

4.中国人民银行、住房和城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

5.3月7日两会新闻发布会上，财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”等相关问题答记者问，他表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。

6.3月12日，央行行长周小川、副行长潘功胜在全国两会记者新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治行动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

7.3月13日，国家税务总局局长王军透露，营业税改增值税将在5月1日正式实施，将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。