河南写字楼库存面积84万平方米 同比销售额下降

房地产去库存概念自打进入公众视野，社会各界人士便开始了对房地产细分市场的分析。业内普遍观点认为，河南的三四线城市住宅市场库存严重，而在细分市场下的办公市场（也就是俗称的写字楼），也在自我救赎和渴望外援的困境中扑腾。

4月17日，河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》，情况显示，1~3月份，全省商品房销售面积1219.11万平方米，同比增长20.7%，其中办公楼销售面积为23.05万平方米，同比增长12%；办公楼销售额20.12亿元，同比下降1.1%；待售面积为84.23万平方米，同比上涨9.9%。数据显示，3月末，全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。

尽管在这一轮的楼市热潮中，办公市场趁机去化明显，但仍然摆脱不了库存积压的难题。 

早期发展过于粗放

郑州目前在售在建写字楼超30个

据不完全统计，目前郑州在售或在建的写字楼项目逾30个，包括华尔中心、郑东绿地中心、楷林IFC、郑东商业中心、凯利国际中心、瀚海海尚、局外、兴华二七广场、滨河第一城、中原金融产业园、龙湖企业中心，尤其是在今年及2017年即将大量入市的龙子湖板块、龙湖附CBD板块等。

河南省统计局的数据亦表明，一季度办公物业供大于求，办公楼新开工面积67.68万平方米，成交23.05万平方米，由于历史存量过剩，去化压力依旧明显。

根据河南省统计局公布的《2016年1-3月份全省房地产开发和销售情况》测算，以办公楼每月销售7.68万平方米的速度，我省办公楼去化周期约为10.9个月。

供应过剩促使库存进一步走高，是包括郑州在内的全国办公市场面临的一大难题。戴德梁行郑州公司副总经理巴然表示，从城市建设角度而言，城市框架不断拉大，城市新区建设如火如荼，在此背景下，大量开发商试图以开发住宅的逻辑来开发写字楼。粗放发展模式直接造成办公物业集体入市。

“从城市产业发展角度而言，办公物业的爆发式增长与二线城市产业发展有很密切的关系。”巴然透露，以郑州为例，伴随着经济结构调整和三产发展，社会对物业的追求会越来越大。而早期的写字楼市场，便是因为经济发展相对滞后所造成的写字楼市场的同期爆发，造成市场出现“以时间换空间”的情况。

扎堆黄金地段差异化不明显

地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标，交通、人流、商贸汇聚度是一幢写字楼的升值潜力所在。

“是否位于城市中心区域，这决定了写字楼物业的档次。像CBD、郑州东站、经三路沿线是商业金融集聚的地方，可以为开发商带来稳定的现金流。目前郑州正处于发展的黄金阶段，这些区域更容易受到开发商青睐。”巴然分析。

地段的看好，带来的是写字楼销售困局：即产品同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段，区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。

在巴然看来，有些大型地产商，主要以资本运作为主，项目多，可以暂时以价换量，以巩固资金链；但小体量的不行，特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的地产商。

另外，在产品方面，尽管诸如5A、甲级等写字楼宣传概念层出不穷。但巴然表示，一般只有几万平方米、体量比较小的写字楼，要做差异化基本是不可能的。

同时，巴然还表示，目前写字楼市场出现同质化现象，体现出的是经济结构的短缺。“从经济结构上来看，相比其他二线城市，郑州以民营企业为主的经济结构更具活力，对办公物业的需求和带动作用更好，但总部经济一直是郑州的短板”。

在合适的地方建造适合的产品

以郑州经三路商圈为例，该区域曾被誉为“郑州华尔街”，主要是由于早期金水区是郑州市的经济、政治中心。但郑州经过快速发展，如CBD、郑州东站等新的商圈迅速崛起，使得经三路金融街的影响力大不如前。

随着时间的推移，经三路沿线的写字楼，相比如今的产品，显得越发陈旧。

巴然表示，对于长期没有升级产品存在的经三路商圈，对高端以及多样化服务的物业需求旺盛。

河南省房地产业商会秘书长赵进京认为，供给侧改革要求开发企业要适应市场需求，推出适销对路、符合消费者需求的产品；同时，政府要为项目开发提供综合全面的配套服务；另外，政府在土地出让时要注意把握节奏，科学供地。

从影响来看，后两者对当前房地产去库存更为重要，而且能防止新的库存量增加，对去库存有着更深远的影响。

举例来说，有的项目是因为周边的道路、水电气等配套服务没跟上，造成项目滞销；有的是因为周边没有规划或者没有同步开工建设医院、学校、商业等配套项目，造成项目销售难或者入住率低等。

营改增促租赁转为购买

郑州之困，亦是全国之困。相对住宅而言，写字楼市场成交盘面小而稳定。因此，高库存的开发现状，已严重影响到了各地写字楼物业出售和出租。

3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时提出，“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增”。

营改增后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。赵进京表示，该项措施对于所有企业而言都将是利好。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

巴然也表示，营改增会促使一部分长期依靠租赁经营的企业转向购买，这样既符合企业长期规划，也有利于收益表现。

困局倒逼郑州写字楼软硬件升级

赵进京认为，如何在矛盾中寻求平衡，于风险中把握机遇、寻求突围，成为当前各地尤其是二线城市发展写字楼物业的核心议题。

巴然也表示，尽管从数据上看，郑州写字楼市场确实库存较多，但是将写字楼产品进行细分之后，各自面临的库存压力和市场环境会不一样。那些品质较好、地理位置优越、物业水平较高的写字楼的市场行情相对会比较好。

据悉，郑州写字楼产品在软硬件上正在进行升级与创新。除了智能化系统、网络布线等高科技产品的升级配套外，还引入多项细致、人性化的附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。同时，从郑州市场上可以看到，绿地中心、楷林中心等一批新型写字楼，开始走人性化设计路线，从外立面、大堂、层高、公共空间到商务配套均已全面升级。

做好客户组合更呼吁政策支持

业内人士还指出，市场的良性发展也离不开政策的倾斜。

巴然透露，如今写字楼市场自持型物业的整体表现，都比散售要好。同时，自持则因着眼于长期利益而多受到成熟品牌开发商青睐，遇到困难时的抗风险能力也比散售要强。

以P2P退租潮为例，散售多以投资客为购买对象再对外出租。去年，当P2P类金融公司面临调整之时，办公需求退潮成为明显的市场承压因素。二线城市市场由于非传统金融公司普遍在租户结构中占据较高比例，受到的影响更大。

“散售型的物业大部分出租给了P2P企业，当这些企业迅速退去，大部分投资客都遇到长达3个月甚至更久的空租期，而这种情况对于自持物业的开发商而言，风险就会小很多。”

“这间接反映了由于客户组合策略的不成熟，而导致空租率上升的现象。”巴然解释。

除此之外，对于交易环节上的税负减免，也是业内希望得到的政策支持，更多地让利于当地经济。巴然透露，高税率使得大量外来优质企业在迁址、扩租上有所顾虑，“这从另一方面制约了区域化组合型发展和产业集聚”。